[이슈분석] '좁아진 입지' 상장리츠 vs '승승장구' 부동산펀드...왜?

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[편집자] 이 기사는 8월 4일 오후 3시40분 프리미엄 뉴스서비스'ANDA'에 먼저 출고됐습니다. 몽골어로 의형제를 뜻하는 'ANDA'는 국내 기업의 글로벌 성장과 도약, 독자 여러분의 성공적인 자산관리 동반자가 되겠다는 뉴스핌의 약속입니다.

[뉴스핌=우수연 기자] 개인들이 부동산에 소액으로 투자할 수 있는 상장공모리츠와 부동산공모펀드 시장이 엇갈린 행보를 보이고 있다. 법인으로 취급되는 상장리츠와 상품으로 취급되는 부동산공모펀드간 제도적 차이로 인해 상장리츠 경쟁력이 떨어진다는 지적이 나온다.

4일 한국거래소에 따르면, 현재 국내 시장에 상장된 공모리츠는 단 4종목. 제도 도입 이후 총 17종목이 상장됐지만, 업계의 각종 사건(횡령·배임 등)과 하나의 물건만 투자했던 리츠들이 자산을 매각하면서 대부분 상장 폐지됐다.

이를 보완하기 위해 국토교통부는 하나의 리츠에 여러 자산을 담아 투자하는 '영속형리츠' 상장을 장려하도록 각종 제도를 개편했다. 반면 최근 부동산펀드 역시 한 펀드에 여러 자산을 담을 수 있도록 허용되면서 두가지 투자수단의 차별점이 사라졌다. 

이는 금융당국이 그동안 폐쇄형으로만 상장되던 공모 부동산펀드에 대해 추가 증자가 가능하도록 개편 방안을 내놨기 때문. 해당 개정안은 지난 9월 발표돼 자본시장법 개정을 위한 국회 통과를 앞두고 있다.

자산운용업 관계자는 "앞으로 증자형 실물공모펀드가 활성화되면 리츠가 아닌 부동산펀드로도 다양한 부동산을 담아 포트폴리오 투자를 할 수 있다"며 "이렇게 되면 상장리츠 시장은 더욱 축소될 수밖에 없다"고 말했다.

지지부진한 상장 리츠와 달리 부동산 공모펀드 시장은 무서운 속도로 성장하고 있다. 신규설정액 기준 부동산 공모펀드는 지난해 3664억원을 기록한 후 올해 7월말 기준 6823억원 규모다. 지난해 전체 설정액의 두 배를 이미 넘어섰다.

전문가들은 최근 정부가 발표한 '8.2 부동산 대책'으로 주거형 부동산투자 대기자금이 오피스나 호텔 등에 간접투자할 수 있는 부동산 공모시장으로 옮겨올 수 있다고 관측했다. 그중에서도 급성장하는 부동산 펀드로 해당 수요가 유입될 가능성을 높게 점쳤다.

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(단위:%) <자료=금융투자협회>

◆ '급팽창' 부동산공모펀드…상장리츠, 기 못펴는 이유는?

양 시장의 성장세가 엇갈리는 원인은 리츠와 펀드가 적용받는 법 자체가 다르기 때문이다. 현행법상 리츠는 부동산 투자회사법, 부동산펀드는 자본시장법의 적용을 받고 있어 상장 규정도 다르다.

리츠업계에선 현행 상장규정과 심사가 지나치게 까다롭다고 지적한다. 가장 문제가 되는 부분이 바로 거래소의 '질적 심사' 부분이다. 거래소 상장규정에는 '형식적 심사요건을 충족한 법인이 신규 상장하는 것이 적합한지에 대해 기업의 계속성, 경영투명성, 투자자보호 등 측면을 종합적으로 고려해 심사한다'고 명시돼 있다. 업계에선 상장 요건에 해당하는 핵심 사항을 모두 갖췄더라도 한국거래소에서 시황에 대한 불투명성 등을 거론하며 심사 시기를 계속해서 늦추고 있다는 불만이다.

리츠업계 관계자는 "형식적인 요건은 다 갖췄는데 향후 시황이나 사업의 지속성 부문에서 탈락하는 경우가 많았다"며 "투자자 보호차원에서 질적 심사를 까다롭게 하는 의도는 알겠지만 심사 충족 기준도 제시해주지 않은 채 부동산에 대해 색안경부터 끼고 보는 심사위원들의 시각이 지배적"이라고 말했다.

이에 대해 한국거래소 상장부 관계자는 "과거 상장리츠가 횡령이나 배임을 통해 투자자에게 손해를 입혔던 점을 감안해 투자자 보호 차원에서 강화된 심사를 진행할 수밖에 없다"며 "다만 건전한 리츠의 경우 원활한 상장을 위한 제도 변화가 필요하다는데는 일정부분 공감한다"고 여지를 뒀다.

◆ 까다로운 리츠 상장규정, 부동산펀드와 비교해보니…

실제 리츠 상장규정을 살펴보면 같은 기능을 하는 부동산펀드에 비해 상당히 많은 규정이 있다. 상장 규정 뿐 아니라 상장유지를 위한 조건도 까다롭다. 상장 리츠는 많게는 매출액 300억원 이상, 영업이익 연간 25억원 이상을 유지해야하지만 부동산펀드는 이 같은 규정이 없다. 

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반면 부동산펀드의 경우 상장 및 유지요건이 간단하다. 투자상품이기에 금융감독당국 심사를 받아야하지만 일단 설정되면 거래소의 별다른 심사없이 설정일로부터 90일 이내 상장이 완료된다.

앞선 업계 관계자는 "최근에는 우량 물건 매도자들도 상장과 설정이 간단한 부동산펀드부터 찾다보니 리츠가 부동산펀드에 재간접으로 투자하는 경우도 나온다"며 현행 부동산 투자시장의 비효율성을 꼬집었다.

또 부동산업계의 관행상 상장 예비심사 기간이 5~6개월 가량으로 길어지면 우량 물건을 놓칠 가능성이 당연히 높을 수 있다. 자금조달 문제도 리츠 수익률을 저하시키는 요인중 하나다. 현행법상 일반기업은 이사회 결의를 통해 회사채 발행이 가능하지만, 리츠의 경우 주주총회의 특별결의를 거쳐야한다.

부동산 투자업계 관계자는 "부동산 딜의 성격상 상장이 될 지 여부도 확정되지 않은 리츠에 대해 6개월동안 기다려주는 매도자가 잘 없다"며 "영업개시를 하지 않은 회사가 자본금 100억원을 마련하는 일도 만만치 않다"고 강조했다.

◆ "상장 공모리츠, 자본시장법 적용 받을 수는 없나"

이 같은 불편함에 리츠 업계에선 적어도 시장에 상장된 공모형 리츠에 한해 자본시장법 적용을 받도록 해야한다는 주장도 나오고 있다. 국토부에서 관할하는 부동산투자회사법 요건을 겨우 충족하고나면, 금융위원회의 자본시장법 상장요건을 또 다시 맞춰야하니 이중 규제로 인해 시장 경쟁력을 잃을 수 있어서다. 

사실상 부동산 공모펀드가 각종 규제완화로 인해 상장리츠의 영역을 계속해서 침범하고 있는 가운데 같은 기능을 하는 두 가지의 투자운용 수단을 하나의 부처에서 일원화해서 관리하는 편이 낫다는 얘기다.

또 다른 업계 관계자는 "리츠 시장이 상대적으로 위측되면서 리츠와 부동산펀드 관할 부처를 통합하고자 하는 논의도 있었는데 부처간의 원활한 합의가 이뤄지지 않은 것으로 안다"며 "두 시장이 동반 성장해 부동산 투자시장 자체의 파이를 키우는 합의점을 찾아야 할 시점"이라고 조언했다.

 

[뉴스핌 Newspim] 우수연 기자 (yesim@newspim.com)

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