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[뉴스핌 라씨로] "부동산 가치가 시총보다 크다"…자산주 오를 때 됐나

기사등록 :2021-04-26 13:16

DS투자증권 "세이브존I&C, 부동산 가치 반영하면 PBR 0.2% 수준"

[편집자] 이 기사는 4월 26일 오전 11시16분 AI가 분석하는 투자서비스 '뉴스핌 라씨로'에 먼저 출고됐습니다.

[서울=뉴스핌] 김양섭 기자 = 수년간 소외돼 왔던 중소형 자산주 주가가 최근 오르고 있다. 부동산 가격 급등세를 감안하면 이미 기업 가치가 시가총액을 넘어섰다는 분석들도 나온다.

세이브존I&C 최근 1년 주가 추이. [자료=네이버]

26일 한국거래소에 따르면 세이브존I&C는 지난 달 17%, 이번 달에는 8% 상승했다. 올해 상승률만 34%다. 2015년부터 꾸준히 하락세를 보이다 작년 저점 이후 반등했다. 최근 이 같은 상승세는 부동산 등 자산가치가 부각된 영향으로 풀이된다. 유통업을 하고 있지만 주식투자자들 사이에선 대표적인 '자산주'로 인식된 종목이다.

양형모 DS투자증권 연구원은 세이브존I&C의 부동산 가치에 대해 "보수적으로 잡아도 7500억원에 달할 것"이라고 했다. 지난 23일 시가총액은 1621억원이다.

세이브존I&C는 2002년 한신공영의 유통부문을 인적 분할해 신설된 회사로 백화점 할인점을 운영하고 있다. 6개 점포를 운영중이다. 노원점은 하계역, 성남점은 단대오거리역, 광명점은 아파트 밀집지역, 대전점은 신도시인 둔산지구에 위치해 있다. 부천상동점은 2015년 10층 건물 중 지하 1층에서 5층까지를 인수해 운영중이다. 전주코아점은 2011년 인수한 자산이다.

세이브존 점포들이 최근 신상품들을 중심으로 한 백화점 등과 달리 트랜드와 다소 거리가 있어 보이지만 영업 실적이 그렇게 나쁘지는 않다. 작년에 매출 1347억원, 영업이익 145억원, 당기순이익 99억원을 기록했다. 코로나 여파로 악화된 실적이다. 2019년과 2018년 순이익은 각각 222억원, 254억원으로 매년 거의 200억원 이상의 순이익을 기록해왔다.

양 연구원은 "이마트, 신세계, 광주신세계 등 비교대상그룹의 자기자본이익률(ROE)과 유사한 수준"이라면서 "부동산 가치는 장부가 대비 최소 4700억원의 차익 발생이 가능하다. 세금을 제외해도 자기자본은 8000억원에 육박하기 때문에 실제 PER은 0.2% 수준에 불과하다"고 분석했다. 

세이브존I&C 부동산 가치 추정. [자료=DS투자증권]

세이브존I&C 외에도 중소형 자산주 가운데선 '부동산 가치가 시가총액보다 크다'는 분석들이 나오는 종목들이 상당수다. 대체로 '소외주'로 평가받는 종목들인데, 핵심 이유는 '언제, 어떻게 그 부동산이 유동화 되느냐'이다. 

홈플러스는 지난 해 4개 점포를 매각해 1조3000억원의 현금을 확보했다. 비상장 종목이어서 증시에서 큰 이슈가 되지는 않았지만 자산주에 대한 재평가 기대감이 나오는 배경중 하나다. 양 연구원은 "세이브존I&C가 그동안 변화없이 상당히 보수적인 경영을 유지해왔지만, 코로나 사태로 위기 의식을 갖고 유통업 변화의 물결에 동참한다면 밸류에이션은 재평가 받을 것"이라고 진단했다.

내의 업체 BYC를 바라보는 투자자들의 시각도 비슷하다. BYC는 전국 요지의 땅에 건물을 보유하고 있다. 1층에서 BYC 영업점이 위치해 있고, 나머지는 임대료 수익을 올리고 있다. 해마다 임대 사업 비중이 커지고 있다. 자산주에 대한 시장의 관심이 컸던 2016년 60만원을 넘어섰던 주가는 작년에는 15만원대까지 빠졌고, 이후 꾸준히 반등세를 보여 36만원대 주가를 기록 중이다.

지난 2월에는 트러스톤자산운용이 5% 신규 보고해 주주제안 등에 나설 지 주목된다. 창립한 지 70년이 넘은 토종 의류업체 BYC는 이미 3세 경영승계 준비에 나서고 있는 것으로 파악된다. 오너들이 지분을 가진 관계사 등 특수관계인들끼리 지분 거래도 빈번하고, 대부분의 관계사는 임대업을 하는 회사다. 기존 5% 이상 주주에는 개인투자자인 조문원 씨도 있다. 주로 자산주에 집중 투자해 장기보유하는 투자 스타일이다.5.87%를 보유하고 있는데 최근 수년 간 보유수량에는 변화가 없다.

그가 5%이상 보유한 방림 역시 대표적인 자산주다. 방림 역시 올해 들어 31% 올랐다. BYC와 마찬가지로 자산주가 유행했던 2015년 3800원까지 올랐던 종목이다. 지난 23일 종가는 2520원이다.

서울시장 선거 당시 정책 수혜주로 거론됐던 엔에스쇼핑(NS쇼핑)도 자산주 성격의 종목이다. 양재동 부지 개발 가능성 때문이다. 양재동 화물터미널 부지는 하림그룹이 지난 2016년 계열사인 엔에스쇼핑 자회사를 통해 4525억원에 인수했다. 양재IC와 인접해 물류센터를 구축할 최적의 요지라는 평가를 받아왔지만 시와 용적률 합의에 이르지 못해 수년간 방치된 상황이다. 보궐선거 당일 12% 급등했지만 이후 별다른 진척 사항이 보이지 않자 다시 조정을 받고 있는 상태다.

부동산은 아니지만 자회사들의 가치를 제대로 인정받지 못하고 있는 중소형 지주사들에도 관심이 커지고 있다. KISCO홀딩스는 올해 들어 약 30% 가량 올랐다.

영화 '빅쇼트(Big Short)'의 실제 모델로 알려진 투자자 마이클 버리(Michael Burry)가 투자한 사실이 알려지면서 지난 22일 장중 10% 이상 주가가 오르기도 했다. KISCO홀딩스는 국내 상장사 중 마이클버리가 다섯 번째로 투자한 사례다. 지주사인 KISCO홀딩스의 연결대상 종속회사는 한국철강, 환영철강공업, 대응산업, 서륭 등이다. 마이클버리의 그동안 투자 사례를 감안해 보면 KISCO홀딩스의 경우 자회사 가치를 제대로 반영하지 않고 있다고 판단해 투자에 나선 것으로 추정된다. KISCO홀딩스는 26일 보합세로 시작해 장 초반 5% 이상 올랐다.

자산주에 주로 투자한다는 한 투자자는 "소외된 자산주는 안전마진이 확실히 있다는 장점이 있다"면서 "확실한 것은 자산매각 등을 통해 자산이 유동화되는 것인데, 투자자로서는 시점을 알 수는 없지만 장기 보유하고 기다리면 수익구간이 온다는 것"이라고 했다. 그는 다만 "대부분 그런 기업들이 승계 이슈가 있어 주가가 오르는 것을 반기지 않는 경우가 많고 관계사 등을 통해 이익을 훼손하는 경우도 있어 끊임없이 주주의 권리를 주장하는 것도 중요한 사안"이라고 덧붙였다.

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