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짜투리 땅의 '반전'…서울시, 역세권 '소규모 재개발' 문턱 낮춘 까닭은?

기사등록 :2022-01-12 06:01

오 시장 고유 권한으로 사업지 선정 가능
정밀안전진단‧정비구역 지정 절차 생략
시‧SH 소유 역세권 토지 개발로 공급 확대

[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 서울시가 새로운 정비사업 방식으로 소규모 재개발 사업에 박차를 가하고 있다. 서울 강남과 마포‧용산구 등 지하철과 인접한 도심지역에 용적률 상향 등을 통해 신혼부부와 젊은층, 주거취약 계층 등에게 내 집 마련의 기회가 늘어날 것으로 보인다.

이를 위해 시와 서울주택도시공사(SH공사)가 보유하고 있는 토지와 재건축‧재개발 사업이 시급한 지역을 선정해 주택공급을 확대할 계획이다.

전문가들은 100가구 미만 사업장의 경우 정부와 국토교통부 장관 승인 없이 시장 권 안으로 사업을 진행시킬 수 있어 공급가뭄 해갈에 큰 도움이 될 것으로 전망했다.

[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 2022.01.11 ymh7536@newspim.com

◆ 강남·마포 등 307개 지하철역 인근 지역 재개발 통로 열려 

12일 서울시에 따르면 시 의회는 지난 5일 소규모 주택정비사업에 소규모 재개발 사업을 추가하는 내용이 담긴 '빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 조례' 일부 개정안을 통과시켰다.

이를 통해 기존 재건축 사업과 더불어 소규모 재개발이 가능해지면서 지하철역과 가까운 지역의 재건축‧재개발 사업이 가능해졌다.

소규모 재건축은 면적 1만㎡ 미만, 200가구 미만 소규모 공동주택을 재건축하기 위한 정비사업이다.

대규모 재건축‧재개발과는 달리 정밀안전진단과 정비구역 지정 절차가 생략되고 관련 심의를 서울시 도시재생위원회 사전자문을 통해 사업 추진이 가능하다는 장점을 갖고 있다.

더불어 소규모 재개발을 활성화하기 위해 요건도 완화했다. 소규모 관리지역으로 지정된 곳은 공동주택 노후·불량건축물 경과 연수는 20년으로 노후 비율은 57% 이상으로 완화했다. 일반 재개발의 경우 노후건축물은 30년 이상, 노후 비율은 3분의 2 이상으로 정해놓은 것과 비교하면 문턱이 낮다. 면적은 5000㎡ 미만이어야 한다.

다만 입지 요건이 있다. 지하철 역 승강장 경계에서 250m 이내로 정하되 한시적으로 3년 동안은 350m까지 가능하도록 했다. 준공업지역도 가능하다. 용적률, 용도지역 종상향 등 혜택도 받을 수 있다. 2종 일반주거지역에서 준주거지역으로 상향될 경우 최대 500%까지 용적률 완화를 받아 고밀개발이 가능해진다.

[서울=뉴스핌] 최상수 기자 = 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관이 28일 오후 서울 영등포구 신길2구역 도심공공주택 복합사업 현장을 방문해 사업 설명을 듣고 있다. 2021.07.28 kilroy023@newspim.com

◆ 복잡한 사업절차 간소화로 참여 높여

오세훈 시장은 소규모 정비 사업을 서울 전역으로 확대할 계획이다. 이는 주무부처인 국토교통부의 변도 승인 없이 사업을 오 시장 직군으로 사업을 진행할 수 있기 때문이다. 특히 고밀도 도심 지역 지하철역 인근 노후주택 등을 대상으로 해 사업 참여율이 높을 것으로 보인다.

여기에 시와 SH공사가 보유하고 있는 지하철역 인근 '짜투리 땅'을 활용해 양질의 주택공급이 이뤄질 수 있다는 점 또한 장점으로 꼽히고 있다.

시는 용적률 상향을 통해 임대주택뿐만 아니라 공공임대가도 넣을 수 있도록 새롭게 규정을 만들었다. 이는 도심지라는 지역 특성과 수익창출을 통해 사업 참여율을 높이겠다는 뜻으로 풀이된다.

공공임대상가는 서울시장이나 구청이 영세상인 지원을 위해 임대로 공급하거나 직접 운영하는 시설물을 말한다. 소규모 정비사업의 경우 공공기여로 임대주택만 규정돼 있었지만, 공공임대상가도 유연하게 계획할 수 있도록 했다.

소규모 재건축과 마찬가지로 관련 심의를 통합해 한 번에 받을 수 있어 신속한 정비사업이 가능하다. 따로 신속통합기획처럼 공모 절차는 없다. 토지 등 소유자 4분의 1 이상이 소규모 재개발에 동의한 이후 자치구에 신청하면, 서울시가 자문 절차를 거쳐 진행하게 된다.

여장권 서울시 균형발전본부장은 "시울시 전역 307개 철도역 주변과 준공업지역에서 소규모재개발사업이 추진될 것으로 전망된다"며 "특히 공공임대주택을 비롯해 주택공급 활성화에도 원동력이 될 것으로 기대된다"고 말했다.

◆ 정부 계획에 발 맞추는 서울시

정부 역시 소규모 정비사업에 힘을 실어주고 있다. 지난해 말 국토부는 '2022년 부동산 시장 안정 방안'에서 소규모 정비사업을 통해 2만 6000가구를 공급하겠다는 계획을 발표했다.

국토부는 사업 참여율을 높이기 위해 서울 등 도심지 주택공급을 확대하기 위해 민간정비사업에도 통합심의를 적용해 각종 인허가 기간을 단축해주고, 정비사업 관련 규제를 완화할 방침이다.

단기 주택공급 확대를 위해 'PF(프로젝트 파이낸싱) 보증' 요건을 완화해 중소건설사의 자금조달 지원을 강화하고, 주택기금 융자 한도를 초기 사업비의 5%에서 20∼40%로 상향해 주택공급 확대를 유도한다.

이를 위해 국토부-지자체-업계로 구성된 민관 태스크포스(TF)를 꾸려 주택공급 분야 전반의 관행적 규제를 발굴해 개선하기로 했다.

전문가들은 수요가 많은 지역의 주택 공급 확대에는 찬성하는 반면 공급 물량이 제한적일 것으로 보고 있다. 여경희 부동산R114 수석연구원은 "서울시와 정부가 추진하고 있는 역세권 소규모 정비 사업을 통해 신혼부부와 젊은층, 주거취약 계층에 대한 내 집 마련의 기회가 늘어날 수 있다는 측면에선 긍정적으로 평가할 수 있다"며 "다만 사업 규모가 제한적일 수 있어 시와 정부가 계획하고 있는 공급 물량이 시장에 풀릴지는 지켜볼 필요가 있다"고 말했다.

시는 공급물량에 대해선 말을 아끼고 있다. 서울시 관계자는 "정부차원에서 발표한 주택공급 활성화 대책 중 하나로 소규모 재개발을 새롭게 추진해 양질의 주택을 공급할 계획"이라며 "올해 처음 시도한 만큼 공급계획 및 물량에 대해선 내부적으로 논의하고 있다"고 말했다.

ymh7536@newspim.com

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