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규제지역 족쇄 풀었지만..."투자심리 바닥에 거래부진·집값하락 지속"

기사등록 :2022-09-21 15:21

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서울 등 수도권 대부분 지역 규제지역 유지
금리인상 및 투자심리 저하로 거래량 반등 어려워
교통·개발 호재지역 일부 풍선효과는 나타날 듯

[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 정부가 주택거래 정상화하기 위해 부동산 규제지역을 확대했지만 거래절벽 현상이 해소되기 어렵다는 의견이 나온다.

주택담보대출 금리가 최고 7%대 육박한 데다 집값이 더 내려갈 것이란 전망이 짙어지면서 투자심리가 크게 위축됐기 때문이다. 규제지역에서 해제되면 대출과 거래·보유 세금 등에서 다소 유리하지만 '내 집 마련' 심리를 견인하기엔 역부족이다. 또한 서울을 포함한 수도권 주요지역을 여전히 규제지역으로 유지했다는 점도 시장 영향에 제한적인 이유다.

◆ 서울 규제지역 해제 제외로 "시장영향 크지 않아"

21일 국토교통부가 지방을 중심으로 규제지역을 대거 해제했지만 거래 정상화가 이뤄지기 힘들다는 의견이 지배적이다.

63스퀘어에서 바라본 서울 시내 아파트 모습.<사진=김학선 기자>

이은형 대한건설정책연구원 연구위원 "정부가 공언했던 시장 정상화란 측면에서 의미가 있지만 서울을 포함한 수도권이 사실상 조정에서 배제돼 시장에 미치는 영향은 한정적일 것"이라며 "주택시장의 연착륙을 위해서 대출·청약·세금 등의 규제를 추가 완화할 필요가 있다"고 말했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "기준금리 인상이 가파르고 실물경기도 위축돼 규제지역 해제가 주택 매수세 회복에 큰 영향을 미치지 못할 것"이라며 "규제지역 해제로 거래가 소폭 늘어날 수 있지만 일시적 현상에 그치고 집값 하락을 멈추기는 어려울 것으로 본다"고 말했다.

지방 대부분을 규제지역에서 풀었지만 대출금리 부담과 집값 추가하락 전망 등으로 주택수요를 유인하기 어렵다는 것이다. 정부가 부동산 규제완화에 소극적인 태도를 보이는 것도 시장의 기대감이 낮아지는 이유다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "대출 이자부담은 커지고 주택시장의 거래 활력은 낮아져 비규제 및 저평가 지역을 찾아다니는 외지인의 주택 매입이 줄어든 상태"라며 "갭투자 움직임도 많지 않을 것으로 판단돼 규제지역 해제로 인한 집값 불안은 나타나기 어려울 것"이라고 설명했다.

◆ "거래·보유세 낮아져 일부 풍선효과 나타날 듯"

정부의 규제지역 완화가 거래시장 회복을 유도하기에는 역부족이지만 개발호재가 있는 일부 지역으로 풍선효과가 나타날 것이란 의견도 있다.

규제지역에서 해제되면 거래와 세제 등에서 부담이 덜 하다. 투기과열지구와 조정대상지역 등 규제지역별 규제 내용에 차이는 있으나 규제지역에서 해제된 지역들은 거래세 및 소득세, 다주택자 양도세 중과·장기보유특별공제 배제, 보유세 등에서 완화된 기준이 적용된다. 주택담보인정비율(LTV) 상한선의 경우 40~50%에서 70%로 완화된다.

전매제한(3~5년) 및 재당첨제한(7~10년), 청약 1순위 요건, 정비사업 조합원 지위 양도제한 등에서도 한층 완화된 기준이 적용된다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "이번 규제완화가 지방에 초점을 맞춘 데다 거래시장 침체가 거세 파급력은 제한적인 상황"이라며 "다만 교통 및 개발호재가 있는 지역의 경우에는 일부 투자심리가 개선되는 풍선효과가 나타날 수 있다"고 말했다.

국토부는 이날 주거정책심의위원회를 열어 지방 조정대상지역을 모두 해제하고 수도권에서는 경기 안성·평택·동두천·양주·파주를 규제지역에서 풀었다. 세종·인천시도 투기과열지구에서 해제하기로 했다. 이번 조치로 투기과열지구는 43곳에서 39곳으로, 조정대상지역은 101곳에서 60곳으로 줄었다. 서울을 포함한 수도권 대부분은 규제지역으로 남았다.

leedh@newspim.com

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