영상[뉴스핌=이동훈 기자] 정부가 '8.28 대책'으로 선보인 수익공유형 및 손익공유형 모기지(주택담보) 대출에 대한 관심이 집중되고 있다. 주택구입 자금 부담 뿐 아니라 집값 하락 손실 우려도 덜 수 있기 때문이다.
수익·손익 공유형 모기지가 어떻게 운영되는지. 매매 차익은 어떻게 환수하는 지 등 자세한 내용을 문답풀이로 알아 본다.
Q. 집값 상승 이익은 어떻게 나누나?
-수익공유형 모기지 대출을 받으면 주택을 판 뒤 수익 가운데 일정 비율 국민주택기금이 가져간다. 단 기금이 가져가는 수익률은 연 5%를 넘지 못한다. 수익률 상한선에는 대출이자도 포함된다. 때문에 연 1.5%의 대출금리을 제외한 3.5%만 수익으로 환수한다.
예컨대 2억원 짜리 집을 집값의 70%인 1억4000만원까지 대출해 준 뒤 나중에 3억원에 집을 팔았을 때를 예로 들면 수익공유형 모기지 차익 환수 원칙은 다음과 같다.
또 손익공유형 모기지는 집을 판 돈에서 모기지 지분 만큼 회수한다. 2억원 짜리 집을 최대 한도인 40%, 8000만원을 대출 받아 산 후 3억원에 팔았을 때 차익 환수 원리는 다음과 같다.
Q. 신청 자격은 어떻게?
-생애최초 주택 구입자에게 적용되는 대출이다. 따라서 부부합산 연소득 7000만원 이하 생애최초 주택구입자만 대출을 받을 수 있다.
Q. 대출지역 제한은 있는지?
-수도권 및 6대 광역시에 있는 주택을 구입할 때로 대출 지역이 제한된다. 집값이 높아 내집마련 부담이 크고 주택수요가 많아 집값하락 위험이 적은 지역을 시범사업 대상으로 선정했다는 것이 정부의 설명이다. 정부는 시범사업 결과를 보고 지역을 확대하는 방안을 검토키로 했다.
Q. 다세대·다가구, 분양 아파트도 대출을 받을 수 있나?
-다세대·디가구 주택은 모기지 대출을 받을 수 없다. 정부는 객관적인 시세 파악이 쉬운 아파트 만 대출을 받도록 했다. 또한 새로 분양된 아파트도 대출을 받을 수 없다. 이미 완공된 기존 아파트와 준공후 미분양 아파트가 지원 대상이다.
다만 노후 아파트는 집값이 떨어질 가능성이 크기 때문에 대출 심사에서 지원 금액이 줄어든다. 또 일정 기간내 멸실이 예상되는 주택은 대출을 제한할 계획이다.
Q. 개인 신용등급에 따라 금리가 다른지?
-대출금리는 정책 금리이기 때문에 모두에게 같은 기준이 적용된다. 다만 연소득 등 개인 상환능력에 따라 대출가능 금액은 달라 진다.
Q. 수익, 손실형 모기지 어떤 게 더 유리하나?
-주택 구입자의 집값상승에 대한 기대, 자기자금 규모 등에 따라 장단점이 있다.
우선 금리에서는 1%대 대출을 해주는 공유형 모기지가 유리하다. 원리금 상환 부담은 만기 일시 상환상품인 손익공유형 모기지가 더 낫다.
팔 때 집값이 하락하면 손익공유형이 가장 유리하고 집값이 오른다면 기본형이 유리하다.
Q. 언제부터 대출을 받나?
-별도 모집기간 없이 오는 10월 선착순으로 대출 신청을 받는다. 부실 주택에 대출해주는 문제를 해결키 위해 심사를 보다 엄격히 실시할 예정이다.
지원자의 대출금 상환능력과구입희망 주택의 적격성, 무주택기간 등을 평가해 대출자를 고른다. 시범사업에서 효과와 문제점을 점검한 후 대출의 확대 여부를 결정한다.
Q. 집을 팔지 않은 채 만기(20년)가 되면 차익은 어떻게 환수되나?
-만기가 될 때까지 집을 팔지 않았다면 감정 가격과 매입 가격의 차액으로 시세차익(손)을 산정한다. 감정 가격은 객관성 확보를 위해 한국감정원 등 공신력 있는 감정평가법인에서 산정한다.
Q. 매각 차익에 양도소득세가 부과되나?
-모기지 대상 주택인 전용 85㎡이하 6억원 이하 주택은 1가구 1주택자가 2년이상 보유하면 양도세가 면제된다. 다만 2년 미만 보유한 주택을 단기 매매로 매각해 차익이 발생하면 양도세를 부과한다. 이와 함께 중도상환수수료와 시세차익의 일부를 기금에 내야한다.
Q. 기존 대출자도 공유형 모기지로 갈아탈 수 있나?
-공유형 모기지 대상은 현재 무주택자로 한정된다. 이로 인해 기존 대출자는 이용이 불가능하다. 또 수익공유형과 손익공유형 상호간의 대출 갈아타기도 허용되지 않는다.
Q. 어디서 대출 받나?
-주택기금 총괄수탁은행인 우리은행에 한해 취급한다. 엄격한 대출심사와 불완전 판매 방지 등 이용자에 대한 충분한 정보 제공이 필요하기 때문이다. 시범사업 후 추후 확대를 검토한다.
Q. 얼마나 대출해 주나?
-국민주택기금 근로자·서민구입자금에서 대출된다. 올해까지 3000가구에 대해 시범적으로 대출해 준다. 이를 위해 3000억~4000억원 정도가 소요될 것으로 정부는 내다보고 있다.
[뉴스핌 Newspim] 이동훈 기자 (donglee@newspim.com)
