영상주택기금과 연기금이 출자한 민간 제안 임대주택 리츠를 만들어 도심에 다양한 형태의 임대주택도 공급된다.
임대주택을 공급을 도맡아온 LH(한국토지주택공사)가 재정난으로 사정이 어려워져 임대주택 공급 방식의 변화를 꾀하는 것이다.
26일 국토교통부가 발표한 '서민·중산층 주거안정을 위한 주택임대차시장 선진화 방안'에 따르면 국토부는 시중 돈을 모아 임대주택을 공급하는 임대주택 리츠를 활성화할 방침이다.
이를 위해 국토부는 새로 집을 지어 10년 동안 임대료를 받은 후 분양하는 10년 공공임대주택을 주택기금이 출자한 리츠회사가 짓도록 한다.
이 사업을 하는 '공공임대주택 리츠'는 주택기금과 LH(한국토지주택공사)가 각각 12%와 3%를 출자한다. 나머지 자본은 주택기금이 20%를 융자하고 민간 자본을 30% 끌어들인다. 나머지 35%는 임대주택 보증금으로 메운다.
리츠는 LH가 갖고 있는 10년 공공임대 용지를 사들여 임대주택을 짓는다. 공공임대 리츠는 임대기간이 끝나는 10년후 주택을 분양한다. 만약 분양이 되지 않으면 LH가 이들 주택을 사들인다.
국토부는 공공임대 리츠로 연간 최대 1만가구의 10년 공공임대주택을 공급할 수 있을 것으로 전망하고 있다. 이렇게 되면 오는 2017년까지 최대 4만가구까지 공공임대주택을 더 지을 수 있을 것으로 내다보고 있다.
기관 투자자 등이 주축이 돼 설립하는 '민간 임대주택 리츠'를 활성화하기 위한 조치도 시행된다.
리츠 설립때 주식을 공모하거나 주주의 수를 늘려야하는 '공모·분산 의무'를 피할 수 있는 리츠를 늘릴 방침이다. 이에 따라 앞으로 50% 넘게 임대주택에 투자한 리츠는 공모 의무를 받지 않는다. 지금은 총자산을 모두 임대주택에 투자해야 주식 공모 의무를 면할 수있다.
또 민간 임대리츠의 주식상장 조건도 완화된다. 자산 가운데 실물 부동산 뿐 아니라 주식과 전세권을 포함한 '간주 부동산'이 70%를 넘으면 증권시장에 상장할 수 있도록 할 예정이다. 지금은 임대리츠가 상장을 하려면 자산 가운데 실물 부동산이 70%를 넘어야 한다.
또 50명 미만이 만든 사모형 위탁관리 리츠는 앞으로 등록만 하면 리츠자금 운용을 할 수 있다. 지금은 인가를 받아야 한다. 아울러 스스로 투자와 자산 운용을 할 수 있는 자기관리리츠는 자본금이 500억원 이상이거나 3개 이상 사업에서 순이익을 얻으면 추가 사업에 대한 인가를 면제 받을 수 있다.
민간임대 리츠의 신용을 높이기 위해 주택기금이 출자하는 방안도 마련된다. 주택기금은 기관투자자와 공동투자협약을 맺고 투자할 사업을 심사한다.
선순위는 기관 투자자가 맡고 주택기금은 요구 수익률(보통 4% 이하)보다 높은 수익률 보장 받는 방식으로 리츠에 출자한다.
우선 청약권 승인은 시·군·구청장에게 받도록 한다. 현재 우선 청약 기준은 시, 도 조례로 규정하고 있다.
주택임대관리업 육성을 위해 주택임임대관리업자에 대한 법인세를 감면을 방침이다.
단기적인 임대주택 입주 물량 확보를 위한 방안도 마련한다. 이를 위해 우선 판교신도시 백현마을 순환용 임대주택 1722가구를 국민임대로 전환해 오는 5월부터 입주토록 할 예정이다.
저소득층을 위한 매입 전세임대주택을 최대한 빠르게 공급한다. 6월까지 올해 공급량(3만7000가구)의 40%를 입주시키고 10월까지 70%를 공급할 계획이다.
주거환경개선사업구역에서 노후주택을 재·개축할 때 주택기금에서 저리로 재·개축 자금을 대출해준다. 사업 승인기준도 50가구 이상으로 완화한다.
공공 임대주택 입주자를 뽑을 때 자산기준에 금융자산을 포함한다. 공공임대주택에 자산이 많은 사람이 입주하는 것을 막기 위해서다. 지금은 소득기준만 적용한다.
도심에 있는 소형 임대주택인 행복주택은 오는 2017년까지 총 14만가구를 공급한다. 올해 2만6000가구를 우선 공급할 계획이다.
