영상상가 주인이 바뀌어도 세입자는 최장 5년 이내에서 전 주인과 맺은 임대차 계약기간을 보호 받아 영업을 계속 할 수 있다.
24일 정부가 발표한 '장년층 고용안정 및 자영업자 대책'에 따르면 현재 법으로 인정되지 않는 상가 권리금이 법적 보호를 받는다
이르면 내달부터 상가 주인은 앞서 영업을 하던 세입자가 이를 인수하려는 세입자에게 권리금을 받을 수 있도록 협력해야 하는 의무가 부과된다. 만약 상가 주인이 권리금을 세입자가 받지 못하도록 방해하면 세입자는 주인을 상대로 계약이 끝날 때 권리금을 돌려 받을 수 있도록 손해배상을 청구할 수 있다.
손해배상 청구는 임대차 계약이 끝난 후 3년 안에 해야한다. 이때 세입자가 청구할 수 있는 권리금은 국토부가 정하는 권리금 산정기준에 따른다. 국토부는 내년 3월까지 권리금 산정기준을 확정할 계획이다.
상가 주인은 신규 세입자에게 권리금을 요구하거나 직접 권리금을 받지 못한다. 소위 '바닥권리금'을 인정하지 않는 것.
새 세입자가 기존 세입자에게 권리금을 주지 못하도록 상가 주인이 방해하거나 고액의 임대료와 보증금을 요구할 수 없다. 상가 주인이 정당한 이유 없이 새 세입자와 계약체결을 거절하는 행위도 금지된다.
다만 집주인은 임대 계약 종료후 2개월 이내만 협력하면 된다. 주인의 재산권과 계약 체결의 자유를 과도하게 침해하지 않기 위해서다. 계약 종료 3개월전 계약 갱신을 거절하겠다고 통보한 상가 주인은 계약기간이 종료될 때까지만 협력하면 된다. 바뀐 상가 주인이 퇴실을 요구할 때 세입자의 법적 대응력도 강화된다. 법으로 보호받을 수 있는 임대차 계약기간(5년)은 모든 세입자에게 확대된다. 지금은 4억원 이하(서울기준) 소액 보증금을 내는 세입자만 임대차 계약기간을 보장하고 있다.
상가 권리금을 보호할 수 있도록 분쟁을 조정하는 기구가 이르면 내달 출범한다. 권리금 거래내역과 계약기간을 써야하는 상가 임대차 표준계약서도 도입된다. 다만 표준계약서는 의무사항이 아니라 권고사항이라 실효성이 낮다는 우려가 나오고 있다.
내년 6월까지 주인이 권리금을 주지 않을 때 권리금을 받을 수 있도록 '권리금 회수 신용보험'도 도입된다.
국토부 권대철 토지정책관은 "이번 조치로 약 120만명의 상가 세입자들의 권리금을 보호할 수 있을 것"이라며 "임차인의 권리 보호에 상당한 효과가 있을 것이며 상가 임대차 시장의 선진화에도 기여할 것"이라고 기대했다.
[뉴스핌 Newspim] 이동훈 기자 (donglee@newspim.com)
