[세무상담] 임대사업 명의, 개인 vs 법인 장단점

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■ 황재규 신한은행 미래설계센터 세무사

# 얼마 전 2015년 귀속 종합소득세 신고를 마친 김씨는 세금 부담에 걱정이 많다. 김씨는 임대사업을 10년 정도 했는데 해마다 늘어나는 세금이 고민이다. 이런 와중에 김씨는 지인으로부터 개인사업자에서 법인으로 전환해보라는 말을 들었다. 과연 법인이 개인보다 세제 측면에서 유리할까?

이는 동전의 양면처럼 '일장일단'이 있다. 어느 쪽을 선택해야 유리한지 다각도에서 살펴볼 필요가 있다. 개인사업자는 본인의 이름으로 사업체를 소유 및 운영하는 것이고, 법인사업자는 법인 등기를 통해 법인 이름으로 사업을 영위하는 것이다. 법인의 소유는 주식을 보유함으로써 이뤄진다. 현재 법인 설립 시 최소자본금 규정이 삭제돼 자본금 없이도 법인 설립이 가능하다. 설립 비용과 절차 또한 예전에 비해 간소화됐다.

대부분 소득이 많을수록 법인으로 운영하는 것이 세제상 유리하다고 알고 있다. 이는 소득세와 법인세의 세율 차이에서 비롯된다. 현재 법인세는 과세표준 2억원까지 10%, 2억원을 초과하는 부분은 20%의 세율로 과세된다. 반면 개인소득세 세율은 6~38%다. 1억5000만원 초과 시 38%의 최고세율이 적용된다. 최고세율을 비교하면 분명 소득이 많은 사업자는 법인으로 운영하는 것이 유리하다.

◆법인의 이익을 대표 개인으로 이전하려면 또 세금

하지만 이는 법인 대표가 배당을 받지 않고 이익금을 법인 내에 계속 쌓아둘 때만 적용된다. 법인의 이익을 최종적으로 대표 개인에게 귀속시키려면 일반적으로 급여, 퇴직금 또는 배당을 받아야 한다. 이때 근로소득, 퇴직소득, 배당소득에 소득세가 각각 부과된다. 즉, 사업이익에 대해 개인사업자는 종합소득세만 납부하면 되지만 법인사업자는 1차적으로 법인세를, 2차적으로 소득세를 납부해야 한다. 법인사업체와 대표자는 별개의 인격체이기 때문이다.

결국 대표자가 이익을 모두 수령하는 것까지 고려한다면 법인이 유리하다고 할 수는 없다. 더불어 법인사업자는 회계 처리가 개인보다 훨씬 까다롭고 투명성을 요하므로 추가적인 관리비용이 발생한다.
반대로 세무조사 측면에서는 법인이 유리할 수 있다. 요즘에는 모든 납세자의 신고 성실도를 전산으로 분석해 조사대상자를 선정하기 때문에 개인이든 법인이든 같은 업종의 다른 사업자보다 불성실하게 신고하면 세무조사를 받게 된다.

◆세무조사 받을 때도 유불리 따져야

문제는 세무서 조사를 받느냐, 지방국세청 조사를 받느냐이다. 개인 또는 법인별로 일정 규모 이상의 대사업자는 지방청에서, 나머지는 세무서에서 조사를 한다. 개인사업자 중에서는 매출이 많더라도 법인으로 보면 상대적으로 소규모 사업자로 분류될 수 있다. 예를 들어 매출이 30억원 정도라면 법인사업자로는 소규모사업자로 분류돼 세무서 조사를 받을 수 있으나, 개인사업자로는 대사업자로 분류돼 지방청 조사를 받게 될 확률이 높다. 지방청 조사는 세무서 조사에 비해 부담이 크다.

다만, 세무조사 시 매출 누락이 적발되는 경우 개인사업자보다 법인의 세 부담액이 훨씬 크다. 개인사업자는 누락 소득에 대한 소득세만 추징되지만 법인은 누락 금액에 대해 법인세를 납부하는 것은 물론 그 부분을 대표이사의 상여금으로 봐 추가로 소득세까지 부과한다. 따라서 장부를 허위로 기재하거나 증빙서류를 제대로 갖추지 않으면 법인은 개인사업자보다 훨씬 많은 세금을 추징당한다.

또 개인사업자는 사업자금의 입·출금, 즉 사용이 자유롭다. 그러나 법인은 가족법인이더라도 법인 자금을 개인적인 목적으로 자유롭게 사용할 수 없다. 대표이사나 임원 등이 법인의 자금을 업무상 용도 외로 사용하면 가지급금으로 보아 여러 가지 불이익이 따른다.

최근에는 세금보다 건강보험료 부담을 더 걱정한다. 임대업을 영위하는 법인의 경우, 대표자는 급여소득자로 직장가입자로 분류돼 근로소득에 대해서만 건강보험료를 내면 된다(단, 근로소득 외 타 소득이 7200만원을 초과하면 타 소득에 대해서도 별도의 건강보험료 부과). 즉, 법인이 보유한 부동산 자체에 대해서는 건강보험료가 부과되지 않는다. 이에 반해 임대업을 개인사업자로 운영하면 임대소득뿐만 아니라 부동산, 차량 등에 대해서도 수가가 적용되는 지역가입자로 분류돼 건강보험료 부담이 커진다. 부동산 규모가 큰 경우 건강보험료만 봐서는 개인사업자보다 법인이 유리할 수 있다.

일반적으로 규모가 큰 사업은 법인, 소규모 사업은 개인사업자 형태가 유리하지만, 어떠한 방식으로 운영하는 것이 좋은지 단정적으로 말할 수 없다. 각각의 장단점이 있으므로 사업 형태 및 규모 등을 비교해봐야 한다.

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