[편집자] 문재인 정부가 11월 9일로 임기 5년의 반환점에 섭니다. "잘못된 관행과의 과감한 결별"이란 취임사로 시작한 '문재인의 2년 6개월'은 소득주도성장과 한반도 평화프로세스, 두 축으로 야심차게 출발했지만 경제와 남북문제 모두 답답한 흐름인 것도 현실입니다. 종종 피로감도 엿보입니다. 과연 후반 레이스는 어떨지 종합뉴스통신 뉴스핌이 문재인 정부의 나머지 절반을 짚어봅니다.

[서울=뉴스핌] 노해철 기자 = 2017년 5월 출범한 문재인 정부는 줄곧 부동산 대책을 내놨지만 집값 안정화에는 번번이 실패했다. 정부가 두 달에 한 번 꼴로 규제를 발표하는 동안 서울 아파트값은 출범 직전보다 20% 넘게 올랐다. 오는 9일 임기 반환점을 맞는 정부가 받아든 부동산 정책의 성적표는 상당히 부진하다는 평가다.

[서울=뉴스핌] 윤창빈 기자 = 지난 10월 서울 종로구 정부서울청사에서 국무회의가 열리고 있다. 2019.10.22 pangbin@newspim.com

◆정부 출범 2년 6개월...서울 아파트값 20% 상승

정부는 지난 6일 민간택지 분양가상한제 적용 지역 선정까지 부동산 대책만 17차례 발표했다. 2017년 투기과열지구 지정, 양도세 강화, 총부채상환비율(DTI)과 주택담보대출비율(LTV) 축소 등을 담은 6·19 및 8·2 대책부터 지난해에는 종합부동산세 중과, 대출규제 강화, 청약제도 강화 등을 골자로 한 9·13 대책도 나왔다.

서울 아파트값은 그 사이 20% 넘게 올랐다. KB부동산 리브온(Liiv ON)에 따르면 문재인 정부 출범 직전인 2017년 4월부터 올해 10월까지 서울 아파트값은 20.68% 뛰었다. 서울 25개 자치구 중 영등포구가 27.81%로 최대 상승폭을 기록했다. 강남구(23.37%), 서초구(18.59%), 송파구(23.98%), 강동구(22.71%) 등 강남 4구와 '마용성'으로 꼽히는 마포구(24.7%), 용산구(22.35%), 성동구(24.41%)도 큰 폭으로 올랐다.

송인호 한국개발연구원(KDI) 경제전략연구부장은 "부동산 시장에 대한 정부의 직접적인 개입이 점점 강해지면서 왜곡을 부추겼다"며 "부동산 가격은 전적으로 수요와 공급이라는 장기적인 메커니즘으로 개선해야 한다"고 지적했다.

재건축초과이익환수제(2018년 1월), 재건축 안전진단 기준 강화(2018년 3월) 등 정비사업에 대한 규제도 집값 상승 원인으로 작용했다는 지적이다. 공급 감소를 우려한 수요자가 재빨리 움직이면서 과열 양상을 보였다는 것이다.

송 연구부장은 "정부의 규제에 대해 시장에서는 주택 공급이 위축될 것이라는 신호로 받아들이기 때문에 불안한 심리가 더 커질 수밖에 없다"며 "특정 인기 지역을 중심으로 매매량은 급감했는데 오히려 가격은 크게 오르는 현상을 보이고 있다"고 지적했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수도 "서울 입주물량이 올해 약 4만2000가구에서 2021년 2만 가구로 줄어드는데, 재건축 규제까지 더해지면 공급 축소는 불 보듯 뻔하다"며 "수요와 유동자금은 많지만 공급은 줄기 때문에 집값은 계속 오를 것"이라고 말했다.

[서울=뉴스핌] 백인혁 기자 = 미래도시시민연대 회원들이 지난 9월 서울 종로구 세종대로 일대에서 분양가 상한제 소급적용 저지 총궐기대회를 열고 손피켓을 흔들고 있다. 2019.09.09 dlsgur9757@newspim.com

◆누를수록 집값 뛰어..내성만 키운 '규제 정책'

정부의 규제 일변도 부동산 정책은 오히려 시장의 내성만 키웠다는 비판도 나온다. 고강도 부동산 규제는 '반짝 효과'를 거둘 뿐 '결국 서울 집값은 오른다'는 인식만 더 커지고 있다는 분석이다.

권 교수는 "부동산 시장을 안정화하겠다면서 두 달에 한 번꼴로 대책을 내놨지만 실패에 가까운 결과가 나왔다"면서 "대책 발표 후 초기에만 집값이 잡히다가 다시 큰 폭으로 오르는 학습 효과가 오히려 더 크다"고 주장했다.

그는 또 "집값을 잡으려면 공급 확대, 수요 분산, 가격 통제 세 가지가 한 번에 이뤄져야 한다"면서 "정부는 가격 통제에 치우쳐 있는 규제 일변도 정책을 재고해야 한다"고 덧붙였다.

송 연구부장도 "부동산 정책에 대한 국민의 신뢰성과 예측 가능성을 갖추지 못한 탓에 부작용만 낳고 있다"며 "정부의 조급증이 오히려 시장을 뒤흔들고 있다"고 말했다.

정부가 최근 발표한 민간택지 분양가상한제 확대 적용도 시장 안정화 효과를 거두지 못할 것이라는 전망이다.

송 연구부장은 "주변 집값 안정을 위해 분양가를 떨어뜨리겠다는 발상은 실증 분석 측면에서도 합리적이지 못하다"면서 "오히려 주변 집값이 분양가를 결정했기 때문에 정부가 기대하는 효과를 내기 어려울 것"이라고 예상했다.

sun90@newspim.com