[서울=뉴스핌] 구윤모 기자 = 코로나19 영향 등으로 인한 경제 악화 속에서도 올해 하반기 주택시장이 크게 상승할 것이라는 전망이 나왔다. 정부의 연이은 부동산 대책이 오히려 시장 불안감을 유발했다는 분석이다.

한국경제연구원은 20일 '정부의 부동산대책 영향 분석 및 하반기 주택시장 전망' 보고서를 발표했다.

[서울=뉴스핌] 구윤모 기자 = 주택수요 억제충격에 따른 충격반응함수 결과 [그래픽=한경연] 2020.08.20 iamkym@newspim.com

보고서에 따르면 6.17 부동산 대책과 7.10 후속 대책에도 불구하고 주택매매가격은 서울을 중심으로 상승폭이 확대된 것으로 나타났다.

특히 12.16대책 이후 진정흐름을 보이던 서울 인기지역의 주택가격이 급상승세로 전환했다. 정부대책 발표 후 최소 2~3개월 이상 관망기를 가졌던 과거와는 달리 대책발표에도 주택가격과 거래량이 동시에 확대되는 비이상적 현상이 나타나고 있다는 분석이다.

다발적 정부대책으로 인한 혼란과 극단적인 규제에 따른 불안감이 주택시장 참여자들로 하여금 공황구매(Panic Buying) 등 공포적 거래심리를 유발한 것을 원인으로 꼽았다.

공황구매 현상으로 나타난 주택시장의 합리적 의사결정 기능 상실 이외에도 ▲연내에 공급 가능한 주택물량의 부족 ▲3000조원 수준을 초과하는 넘치는 유동성 ▲제3기 신도시 등에 대한 대규모 보상금 ▲다주택자의 증여 등 우회거래 증가 ▲다주택자 매도에 대한 거주 외 지역 현금보유자의 신속한 매물소화 등이 주택가격에 대한 주요 상승요인으로 분석됐다.

보고서는 또 시뮬레이션을 통해 정부대책 등 주택수요를 억제하는 외부적 충격이 발생했을 시 주택가격을 분석했다. 그 결과 주택가격은 짧은 시간 안에 하락했다가 신속히 회복한 후 충격이 도래하기 전 가격수준보다 오히려 더 높은 수준으로 상승했다. 반면 주요 거시변수인 소비와 총생산의 위축효과는 장기에 걸쳐 이뤄졌다.

주택 가격은 정부 대책 이후 2분기에 걸쳐 4% 수준까지 하락한 이후 빠른 속도로 회복해 충격 전보다 2% 높은 수준까지 상승하는 것으로 나타났다. 반면 소비와 총생산은 하락한 이후 15분기 이상 지나야 이전의 수준으로 회복하는 것으로 분석됐다.

[서울=뉴스핌] 구윤모 기자 = 주택시장 소비심리지수 [그래픽=한경연] 2020.08.20 iamkym@newspim.com

이는 최근 주택시장 정부대책에 대한 실제 반응과 매우 유사한 결과로, 정부대책으로 인한 효과가 주택시장에 미치는 영향은 단기적인 데 반해, 소비·총생산 등 주요 거시변수에 영향을 미치는 경기위축 효과는 장기적이라는 점이 충격반응함수 분석을 통해 실증됐다.

한경연은 이 같은 결과를 고려할 때, 올해 하반기 중 주택가격은 비교적 관망세를 보였던 상반기와는 달리 전국 0.8%, 수도권 2.5% 상승할 것으로 전망했다. 특히 강남4구(강남, 서초, 송파, 강동) 등 서울 인기지역의 경우, 입지선호 현상의 강화와 기대에 미치지 못한 정부 공급대책의 영향으로 7% 이상의 높은 상승률을 기록할 것으로 내다봤다.

다만 지방의 주택가격은 전반적인 경기위축에 따라 주택수요가 살아나고 있지 못하고 있는 가운데 다주택자들이 지방에 소재한 주택부터 매도물량을 늘리면서 0.1% 상승에 그칠 것으로 전망했다. 수도권·지방 간 양극화 현상도 한층 강화될 전망이다.

이승석 한경연 부연구위원은 "정부는 대출금지 등 극단적 형태의 규제는 철회해 주택수요자들의 불안심리를 진정시켜야 한다"며 "향후 1년간 한시적으로라도 상당 수준의 양도세 혜택을 통해 다주택자의 퇴로를 과감히 열어 주고, 공급대책은 실효성 제고를 위해 공공주도형에서 민간친화형으로 개선해 나갈 필요가 있다"고 말했다.

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