수도권 일대에서 빌라·오피스텔 1139채를 임대하다가 전세보증금을 반환하지 않은 채 숨진 '빌라왕' 김모(42) 씨. 그는 사망했지만 그가 남긴 피해는 여전하다. 빌라시장은 김씨의 타깃이 됐다. 신축이냐 구축이냐에 따라 수법이 조금씩 달랐지만 기본적으로 빌라왕을 비롯한 전세시장의 무법자들은 폭탄을 돌리듯 빌라를 거래했다. 시한폭탄과 같은 깡통빌라는 그렇게 지어지고, 사들여지고, 다시 떠넘겨졌다가 누군가의 눈물이 됐다. 뉴스핌은 빌라왕 김씨 사례를 중심으로 온갖 편법과 불법의 온상이 된 빌라시장을 들여다봤다.

[서울=뉴스핌] 지혜진 신정인 기자 = 1139채를 보유한 빌라왕 김모 씨, 서울 강서구 화곡동 일대에서 240채를 사들인 '화곡동 빌라왕' 강모 씨 등 연일 전세사기 사건 소식이 들려오고 있다. 공인중개사, 교수, 시민단체 등 전문가들은 이번 전세사기 사건의 원인을 뭐라고 볼까.

15일 뉴스핌 취재 결과 전문가들은 이번 사건의 원인으로 임대사업자 제도, 부동산 시장의 하락, 주택공급 방식 등을 꼽았다.

['빌라왕', 그리고] 글싣는 순서

1. 건축주→집주인→임차인으로 이어지는 '폭탄 돌리기'
2. [단독] 임차인 몰아낸 후 '뻥튀기' 된 집값
3. 전세사고 급증하는 동안...건축왕·빌라의신 등 활개
4. "이자비 최대 5000만원"…여전히 존재하는 '깡통전세'
5. 사망한 김씨 추적하니 또 다른 '왕'들이 나왔다
6. 잇단 전세사기 사건…원인은

▲ 민간 임대사업자 제도

일부 전문가는 이번 전세사기 사태의 원인으로 임대사업자 제도를 지적했다. 임대사업자 제도는 임대인에게 합산배제, 양도세 감면 등 세제 혜택을 주는 대신 임대료 인상을 5% 이내로 제한하고 의무 임대 기간을 유지하도록 하는 제도다.

문재인 정부가 2017년 해당 제도를 시행하고 다주택자들의 세 부담이 줄어들자 한 사람이 수 백, 수천채의 임대사업을 벌이기도 했다. 이후 집값 과열의 주범으로 꼽힌 임대사업자제도는 2020년 사실상 폐지됐고, 임대사업자들은 종부세 폭탄을 떠안게 됐다.

화곡동의 한 부동산 관계자는 "집이 한두채 정도면 세금이 많지 않지만 수천채씩 가지고 사업을 하게 되면서 종합부동산세가 수억원에 달한 것"이라며 "어느 시점부터 가지고 있는 현금에 비해 세금 부담이 커지다가 압류가 되고 지금의 사태까지 오게 됐다"고 말했다.

서울 빌라·단독주택 주거지. [사진=김학선 사진기자]

▲ 부동산 시장 하락

부동산 시장의 침체도 전세사기 사건이 확산하게 된 원인으로 꼽혔다. 매매가 하락세가 이어지면서 전셋값과 격차가 거의 없는 깡통전세 주택이 늘어나 전세 보증금을 돌려받지 못하는 피해자가 많아졌기 때문이다. 통상 전세가율(매매가격 대비 전셋값)이 80%를 넘을 경우 깡통전세 가능성이 높은 것으로 판단한다.

한국부동산원에 따르면 '빌라'로 통칭되는 연립·다세대 전세가율은 지난해 8월 83.1%, 9월 83.4%, 10월 82.2%, 11월 82.0%를 기록했다.

특히 연립·다세대 전세가율은 지방이 평균 78.2%인데 서울이 평균 80.3%에 달해 깡통전세 피해 위험이 더 높은 것으로 나타났다.

임재만 세종대 부동산학과 교수는 "깡통주택은 사실상 집값이 떨어져서 생긴 문제라 방법이 없다"며 "기본적으로 주택 가격의 일정 비율 이상 전세보증금을 받지 못하게 막아야 한다"고 강조했다.

▲ 과도한 전세자금 대출

과도한 전세자금 대출이 오히려 임차인들의 피해를 키웠다는 지적도 나온다. 시중은행이나 주택도시보증공사(HUG)의 안심전세대출 이용시 최대 80~90%까지 대출이 가능해지면서 전세 가격이 더욱 상승했고, 이는 갭투자를 활성화하는 원인이 됐다는 분석이다.

국토부 산하 기관인 주택도시보증공사(HUG)의 전세금반환보증제도도 허술하다는 지적이다. 전세금반환보증제도는 임차인이 임대인으로부터 전셋값을 받지 못할 때 HUG가 대신 전셋값을 보증해주는 상품이다.

시세가 불분명한 신축 빌라는 공시가의 150%(현행 140%)까지 주택가격으로 보증하는데, 전세사기꾼들의 경우 이런 점을 악용해 전세보증금을 시세보다 높여 받는다.

이런 깡통 주택들은 경매로 넘어갔을 때 시세에 낙찰 받더라도 세금 체납액과 은행 선순위 근저당을 제외하면 임차인들의 보증금 손실이 불가피하다.

▲ 주택공급 방식

주택공급 방식을 재고해야 한다는 의견도 나온다. 최근 문제가 된 신축 빌라들의 경우 자금이 많지 않아도 비교적 대출이 쉬운 제2금융권에서 토지를 담보로 사업 자금을 빌리면 임대 사업이 가능한 구조로 진행됐다.

김성달 경제정의실천시민연합 국장은 "자기 돈 한 푼 없이 땅을 담보로 대출 받아서 사업하는 구조는 악성임대사업자만 부추긴다"며 "정부가 임대사업자 활성화 차원에서 이런 식으로 사업자를 떠먹이는 건 임차인의 피해만 키울 뿐"이라고 했다.

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