[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 서울시내에서 대규모 혁신디자인 건축물이나 탄소제로 건물, 관광숙박시설을 지을 때 법정 상한의 최대 330%포인트까지 용적률 인센티브를 받을 수 있는 길이 열렸다. 

19일 서울시에 따르면 이같은 내용을 담은 '사전협상제도' 개편안이 발표됐다. 

사전협상제도는 민간 사업자가 넓이 5000㎡ 이상 부지를 개발할 때 도시계획 변경의 타당성과 개발의 공공성·합리성을 확보하기 위해 민간과 공공이 사전에 협의하는 제도다. 용도지역 상향 등으로 민간 사업자의 사업성을 높여주는 대신 개발이익 일부를 공공기여로 받아 개발 활성화와 도시 균형발전을 동시에 이루는 것이 목적이다.

사전협상제도는 그간 주거지역에서 상업지역으로의 변경 등 용도지역 변경이 가능해 도시계획조례에서 정한 상한 용적률 내에서 운영됐고 법정 상한을 넘는 추가 인센티브는 별도로 없었다. 그러나 시는 이와 같은 한계가 상대적으로 많은 공사비가 들어가는 혁신적인 건축 디자인과 친환경 인증건물을 활성화하는 데 걸림돌로 작용한다고 봤다. 용적률이 높을수록 고밀 개발이 가능해 수익성이 올라가기 때문이다.

서울시청 전경 [사진=서울시] 뉴스핌DB

이를 해결하기 위해 시는 사전협상제도에 ▲ 건축혁신 인센티브 ▲ 탄소제로 인센티브 ▲ 관광숙박 인센티브 등 총 3종의 인센티브 항목을 신설하고 앞으로 새로 사전협상을 추진하는 사업지부터 적용하기로 했다. 인센티브 항목이 적용되면 상한 용적률 인센티브를 예외적으로 허용하되 증가하는 용적률의 60%에 해당하는 토지 가치분을 공공기여로 환수한다.

건축혁신 분야는 사업 시행자가 혁신적인 건축디자인을 제안하고 적정성을 인정받으면 최대 110%포인트의 상한 용적률 인센티브를 받을 수 있다. 대상지를 특별건축구역으로 지정해 '서울시 창의혁신 디자인 가이드라인'에 적합한 수준에 따라 인센티브를 차등 적용하며 인센티브 수준은 건축위원회 심의에서 결정한다.

탄소제로 분야는 ZEB(제로에너지빌딩) 인증, 녹색건축·에너지효율 인증, 재활용 건축자재 사용 계획을 적용한 사전협상 대상지에 최대 60%포인트의 상한 용적률 인센티브를 부여한다. 인센티브 수준은 서울시 지구단위계획 수립기준 적용 산식으로 계산하고 도시건축공동위원회 심의에서 확정된다.

관광숙박 분야는 관광숙박시설 용도를 도입하는 사전협상 대상지에 최대 160%포인트의 상한 용적률 인센티브를 준다. 해외 관광객 연간 3천만명 목표에 발맞춰 관광객 증가를 대비해 관광호텔 공급을 확대하기 위한 조치다. 인센티브 수준은 주변 도시경관 조화를 고려한 기반 시설 적정성, 건축계획의 적정성 등 서울시 지구단위계획 수립기준에 따라 도시건축공동위원회 심의를 거쳐 결정한다.

각 항목의 인센티브는 중복으로 적용할 수 있다. 3개 항목 모두 적용할 경우 최대 330%포인트 용적률이 완화된다.

사전협상 적용 예 : 2종 일반주거지역 ⟶ 일반상업 변경 [자료=서울시]

예컨대 사전협상제도를 통해 2종 일반주거지역에서 일반상업지역으로 용도지역이 변경될 경우 기존에는 용적률이 법정 상한 800%를 넘을 수 없었으나 앞으로는 3개 인센티브 항목을 중복 적용할 경우 1116%까지 높아진다.

홍선기 서울시 미래공간기획관은 "민간의 부담을 줄이면서 공공성을 높여 서울시가 친환경·매력·관광도시로 변화하고 글로벌 톱5 도시로 도약할 수 있게 하겠다"고 말했다.

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