[뉴스핌=한태희 기자] 정부가 임대주택 리츠 사업의 기대수익률을 연간 5~6%대로 잡았다. 건설원가와 매입원가를 낮춰 이를 보장한다는 계획이다. 아울러 리스크도 분산해 위험을 줄인다는 방침이다.

또 경기도 하남미사지구와 동탄2신도시에서 공공임대리츠가 시범 운영되고 민간 임대리츠는 서울 노량진과 천안 오피스텔에 대해 첫 적용된다.

국토교통부는 13일 연기금과 공제회, 보험사를 포함한 기관을 대상으로 개최한 임대주택 리츠 투자설명회에서 이같이 밝혔다.

리츠는 투자자로부터 자금을 조달해 부동산 관련 사업에 투자해 수익을 내는 회사다. 임대주택 리츠 사업은 공공임대리츠와 민간 제안 리츠로 나뉜다. 공공임대는 LH(한국토지주택공사)가 갖고 있는 임대주택용지에 공급된다. 민간 제안 리츠는 민간의 사업 제안을 받아 진행된다.

◆임대 목표 수익률 5~6%

공공임대리츠와 민간제안 임대리츠의 목표 수익률은 연 5~6%대로 설정됐다. 건설원가를 낮추고 주택을 시세보다 싸게 매입해 수익률을 맞추도록 한다는 것이 국토부의 계획이다. 

공공임대는 LH의 택지공급가를 낮춰 건설원가를 주변 시세보다 최소 15% 낮춘다. 이렇게 되면 집값이 1.5% 오르면 임대 리츠의 수익률은 5~6% 달성할 수 있다.

민간 제안 임대리츠는 임대 대상 주택을 시세보다 10~20% 싸게 매입해 수익률을 보장한다는 방침이다.

◆공공임대, 투자 위험 분산

투자에서 중요한 점은 수익률과 더불어 안정성이다. 국토부는 투자 위험을 국민주택기금과 LH 및 투자자로 분산시켰다.

우선 공공임대리츠의 자본은 크게 융자와 출자로 구성된다. 융자에는 민간과 주택기금이 참여한다. 전체 리츠 규모를 100으로 기준할 때 민간과 주택기금의 투자 지분(융자)은 25%, 17%다. 
 

자료 : 국토교통부

◆민간 제안 리츠도 위험도 분산

민간 제안 리츠도 비슷한 방식으로 위험을 분산했다. 전체를 100으로 봤을 때 주택기금이 10%, 기관투자자가 20% 출자한다. 

단 부도가 날 경우 돈을 돌려받는 채권변제 순위에선 기관투자자가 선수위이고 주택기금이 후순위다. 이는 기관투자자가 손해가 발생해도 주택기금보다 먼저 변제받음을 의미한다. 사업을 제안한 민간은 20% 출자한다. 

자료:국토교통부

◆경기도 하남 미사, 동탄2신도시 등 시범사업

공공임대리츠 시범사업지는 경기도 하남 미사지구와 동탄2시도시로 결정됐다. 하남미사지구에 1401가구, 동탄2신도시에 620가구가 임대리츠회사의 투자금으로 건설돼 공공임대로 공급된다. 국토부는 집값이 1.5% 상승했을 때 하남미사지구와 동탄2신도시 출자 수익률이 각각 9,61%, 7.52%로 추정하고 있다.

민간 제안 임대리츠의 시범사업 대상은 서울 동작구 노량진과 충남 천안시 오피스텔이다. 노량진에 547실, 천안시 두정동에 1135실을 짓는다. 국토부는 오피스텔값이 오르지 않아도 노량진과 천안시 내부수익률을 각각 11.01%, 7.82%로 추산했다.

◆열기 후끈..50개 기업서 100여명 참석

이날 투자설명회에는 투자자들이 몰려 분위기가 뜨거웠다. 각종 연기금, 공제회, 보험사와 은행을 포함해 약 50곳에서 100여명이 참석했다.

정부는 임대주택리츠의 성공을 자신하며 투자를 촉구했다. 국토부 김재정 주택정책관은 "최근 경제 성장 둔화와 주택시장의 장기침체, LH 부채 누적으로 공공과 민간의 임대주택 공급 방식이 더 이상 작동하기 어렵게 됐다"며 "주택기금이 출자하는 임대주택 리츠로 민관 협력 방식의 새로운 임대주택 공급 모델 구축이 시급하다"고 강조했다. 

아울러 "수익성과 안전성 관점에서 기관 투자자에게 임대주택 리츠는 매력적인 투자처가 될 것"이라고 덧붙였다.

국토부는 이달 말까지 기관투자자 협약 참여 신청서를 받는다. 오는 4월 공동투자 협약을 맺고 5월부터 본격적인 시범사업 추진에 들어간다. 국토부는 임대주택 리츠사업으로 오는 2017년까지 10년 임대주택공급이 8만가구 공급될 것으로 예상하고 있다.


[뉴스핌 Newspim] 한태희 기자 (ace@newspim.com)