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| 주택경기가 침체되며 재개발 투자 트렌드도 바뀌고 있다. 전문가는 단기 매매를 노리는 투자자는 사업시행 인가후 사서 관리처분 인가후 팔 것을 조언한다. 비인기 구역이라도 사업 속도만 정상적이면 괜찮다는 조언도 내놓는다. |
약 1년 6개월이 지난 올해 4월 정씨는 재개발 지분을 팔았다. 판 가격은 1억4000만원. 40%의 수익을 올린 셈이다. 자신이 투자한 금액으로만 계산하면 수익률은 130%에 이른다.
정씨가 높은 수익을 올린 비결은 '단타' 매매다. 정씨는 사업시행 인가가 난 재개발 구역을 찾았다. 그리고 상대적으로 인기가 낮은 구역을 선택했다. 이유는 간단하다. 인기가 높은 곳은 지분 가격이 비싸기 때문이다. 그리고 사업비와 조합원의 분담금이 확정되는 관리처분계획 인가 직후 팔았다. 관리처분 이후 재개발 매물을 찾는 실수요자들을 노린 것이다.
주택경기 침체가 이어지며 재개발 투자법도 '트렌드(경향)'가 바뀌고 있다. 더이상 재개발 투자로 '대박'을 기대하긴 어렵기 때문에 투자금을 최소화해 수익률을 높이는 방법이 최근 재개발 투자 기술이다.
인기 재개발 구역에 연연할 필요는 없다. 인기 재개발구역은 프리미엄(웃돈)이 많이 붙는 장점이 있다. 하지만 지분 가격이 비싸다. 그만큼 세금과 중개수수료도 많이 들어간다. 따라서 수익률만 따지면 재개발 사업 평균 수익률과 큰 차이가 없다는 전문가들의 조언이다.
대신 투자시기를 잘 잡아야한다. 재개발, 재건축은 조합 내부의 분쟁이나 관할 시, 도의 방침에 따라 늦춰질 우려가 있다. 때문에 전문가들은 사업시행 인가 이후 투자해 관리처분계획 인가 이후 팔 것을 조언하고 있다.
사업시행 인가부터 관리처분 인가까지는 보통 1년 6개월에서 3년이 걸린다. 사업시행이 인가되면 불확실성이 없어지기 때문에 단타 매매에 가장 유리한 시기라는 이야기다.
양태영 서울경매아카데미 원장은 "관리처분계획 인가 다음에는 투자 수요가 줄지만 실수요자들이 몰린다"며 "분담금과 지분가격을 합친 금액을 주변 아파트 시세에 비해 5~10% 가량 낮은 가격에 매물을 내놓으면 팔기에 어려움이 없을 것"이라고 말했다.
다가구 주택을 다세대 주택으로 분할 등기한 '쪼갠 지분'에 투자하는 것도 나쁘지 않다는 것이 전문가들의 조언이다. 쪼갠 지분을 가진 조합원은 전용면적 60㎡ 이하 주택만 분양 받을 수 있다.
지난 2000년대 중반만 하더라도 전용 85㎡ 규모 중형 주택이 인기를 끌었다. 때문에 중형 주택을 분양 받을 수 없는 쪼갠 지분은 인기가 없었다.
하지만 최근 들어 소형 주택이 인기를 끌고 있는 점을 감안하라는 것이 전문가의 조언이다. 쪼갠 지분은 여전히 전용 85㎡ 이상 아파트를 받을 수 있는 주택 지분보다 매맷값이 낮다. 투자금 대비 수익률을 높이는데 좋은 것이다. 다만 20㎡ 이하 지분은 분양을 받지 못하고 청산되는 수가 있으니 주의해야한다.
노공철 주택투자연구소 소장은 "재개발 투자는 살때부터 언제 팔아야할지를 계획하고 들어가는 게 좋다"며 "관리처분 이후 추가 프리미엄을 기대해 보유하면 추가로 투자금이 들어갈 수 있다는 점을 감안할 것"이라고 조언했다.
[뉴스핌 Newspim] 이동훈 기자 (donglee@newspim.com)
