자문 : 양태영 서울경매아카데미원장 전 HSBC은행 여신센터 근무 전 법무법인'우리동네' 근무 전 국제법률경매사무소 대표 현 부산경매전문학원 원장

최근 김모씨(32)는 부산시 사하구 하단동에 있는 농지 560㎡를 경매로 샀다.
 
땅의 용도가 밭(田)인 이 농지의 면적은 5000㎡다. 이 땅의 공동소유자 가운데 한명이 경매로 내놓은 땅을 낙찰 받은 것이다.
 
정부가 고시한 땅값은 3억4000만원. 정부가 세금을 매기기 위해 산정하는 공시지가는 보통 시세의 70~80%선이다. 김씨는 시세가 아닌 공시가격의 절반인 1억7000만원에 낙찰을 받았다. 

낙찰 가격이 싼 이유는 수차례 경매에서 주인을 찾지 못해서다. 단독으로 형성된 개별필지가 아닌데다 비닐하우스 쓰레기가 땅에 잔뜩 쌓여 있었던 게 유찰된 이유다. 
 
더욱이 가장 큰 문제는 이 땅이 농지라는 점이었다. 농지를 사려면 '농지취득자격증명'이 있어야 한다. 김씨는 낙찰을 받기에 앞서 농취증을 받았다. 김씨는 농취증을 받고 어렵지 않게 이 농지를 낙찰받았다. 
 
농지취득자격증명은 농사를 지을 사람에게 주는 증명서다. 농지를 사려면 반드시 갖고 있어야 한다. 부동산값이 급등했던 지난 2000년 중반까지는 받기 어려웠지만 지금은 받기가 상대적으로 쉬워졌다. 주말농장이나 자가농장 등이 보편화돼서다.
 
특히 지난 2010년부터는 농취증을 받을 때 적용됐던 거리 제한이 없어졌다. 때문에 서울에 살고 있는 김씨도 부산에 있는 농지를 살 수 있었다.
 
김씨는 3개월 안에 농지에 있는 쓰레기를 치우고 농사를 짓는다는 조건으로 농취증을 받았다. 김씨는 자기 지분의 땅에 있는 쓰레기만 치웠다. 이 비용으로 300만원을 썼다.
 
그리고 매실나무 100그루를 심었다. 매실나무는 묘목 한 그루당 3000원. 모두 30만원이 들어갔다.
 
이렇게 쓰레기 더미 농지에 과수원을 만든 지 6개월이 지났다. 김씨의 땅이 쓸모 있는 땅으로 변하자 다른 공동 소유자들도 쓰레기를 치우고 김씨처럼 과수원을 만들었다. 이렇게 되자 5000㎡ 농지가 모두 과수원으로 바뀌었다.
 
김씨는 이 땅을 사길 원하는 같은 필지내 다른 공동 소유자에게 땅을 팔았다. 땅값은 공시지가보다 조금 낮은 3억1000만원. 김씨는 양도차익의 절반인 6600만원을 양도소득세로 냈다. 그리고 6600만원 가량 손에 쥘 수 있었다. 단 6개월 만에 38% 수익률을 얻은 셈이다.
 
농지를 사서 투자하는 것은 쉬운 일이 아니다. 게다가 농취증을 받기 어려울 것이란 고정관념 때문에 농지는 경매에서 수차례 유찰되는 경우가 많다.
 
하지만 요즘은 예전과 달리 농취증을 얻기가 쉬워졌다. 때문에 싼 값에 농지를 낙찰 받아서 되파는 투자를 고려해볼 만 하다. 농지가 대도시 근교에 있으면 되팔기도 쉽다. 

개별 필지가 아니라 지분을 샀다면 토지를 분할해 개별필지로 바꾸는 게 좋다. 이것이 안되면 지분이 포함된 토지 전체를 경매로 돌려 받은 돈을 나누는 대금분할을 하는 것도 좋은 방법이다.


[뉴스핌 Newspim] 이동훈 기자 (donglee@newspim.com)