[뉴스핌=한태희 기자] 서울 강남구 개포동에 있는 주공단지는 강남권 재건축 아파트의 '핵'이다. 주공 1~7단지 중 현재 1~4단지에서 재건축이 추진되고 있다.

1단지는 5040가구로 재건축이 끝나면 6700가구로 탈바꿈한다. 강남구에서 보기 드문 초대형 단지가 되는 셈이다.

조합원의 대지 지분(소유권이 인정되는 땅 면적)이 많기 때문에 재건축 후 수익을 얻을 수 있다는 게 부동산업계 시각이다. 

◆교통과 교육 우수…대모산과 양재천 낀 주거단지

개포주공1단지는 교통이 편리한 곳에 있다. 또 단지 주변엔 학교가 많이 있다.

주공1단지는 지하철 3호선 매봉·도곡역과 분당선 구룡역과 가깝다. 단지 주변엔 개원·개일초등학교와 개포·구룡중학교, 개포고, 경기여고, 수도공고 등 학교가 밀집해 있기 때문에 학부모라면 관심이 가는 입지 조건이다.

아울러 단지 북쪽으론 양재천이 있고 남쪽으론 대모산이 있어 쾌적한 환경에서 운동하기도 좋다.

자료:서울 강남구 개포동 일대 중개업소

◆재건축 사업의 핵심 '대지지분' 많아

재건축에서 사업성을 결정하는 것은 대지지분이다.

대지지분이란 아파트 전체 대지면적을 가구수로 나눈 수치를 의미한다. 대지지분이 많다는 것은 용적률(대지면적에 대한 건물의 연면적 비율)이 낮아서 아파트를 더 많이 지을 수 있음을 의미한다.

개포주공1단지 공급면적 기준 35㎡의 대지지분은 45.93㎡, 공급 42㎡ 대지지분은 56.98㎡, 공급 50㎡ A형 대지지분은 68.92㎡다.

◆예상 수익 1억8000만~3억5000만원

약 8억6500만원을 투자하면 11억5000만원을 벌 수 있을 것이라는 게 부동산 업계의 분석이다. 예상수익율로는 32.9%에 이른다.

주공1단지에서 가장 많은 면적형은 공급면적 기준 42㎡로 1530가구다. 지난 1일 기준 42㎡의 시세는 6억9000만원이다.

42㎡를 갖고 있는 조합원이 111㎡을 분양받으려면 추가로 1억7500만원을 내야 한다. 매입비와 추가분담금으로 약 8억5000만원을 사용하는 셈이다.

개포동 일대 중개업소는 재건축 후 아파트 가치를 도곡동에 있는 도곡렉슬 아파트와 비교한다. 도곡렉슬 아파트 공급 111㎡ 가격대와 비교하면 예상수익이 나오는 셈이다.

지난 1일 기준 도곡렉슬 아파트 111㎡의 시세는 10억3000만~12억원대. 8억5000만원을 개포주공1단지 42㎡에 투자하면 1억8000만~3억5000만원 시세차익을 기대할 수 있음을 의미한다.

개포동 개포공인 관계자는 "1단지는 대지지분이 많기 때문에 상대적으로 분담금이 적은 편"이라며 "공급 58㎡을 갖고 있는 조합원이 111㎡형으로 갈아타면 3억원을 돌려받을 수 있을 것"이라고 설명했다.

서울 강남구 개포동에 있는 개포주공1단지

◆분담금이 변수, 주택경기 침체땐 수익도 하락

기대수익은 어디까지나 추가 분담금이 없다는 것을 전제로 한다. 재건축 사업이 지연되고 공사비도 상승해 분담금이 늘면 그만큼 투자금액은 늘어난다.

도곡렉슬 시세 변동도 변수다. 도곡렉슬 아파트 값을 비교대상으로 삼았지만 매맷값이 떨어지면 예상 수익도 자연 감소한다. 

즉 투자금은 늘고 기대수익은 하락해 실제로 손에 쥘 수 있는 돈은 줄어들 수 있다는 점을 명심해야 한다.

개포동 삼성공인 관계자는 "재건축 아파트 투자 성공은 전반적인 시세에 달려있기 때문에 5~6년 뒤의 상황을 예측하기는 어렵다"고 설명했다.


[뉴스핌 Newspim] 한태희 기자 (ace@newspim.com)