[뉴스핌=한태희 기자] 정부의 재건축 소형주택 면적기준 및 초과이익 환수제 폐지 등으로 재건축 예정 아파트 투자 기대감이 커지고 있다.

전문가들은 이제 정부의 규제에서 벗어나 사업속도와 재건축 분담금과 같은 내부 '악재'에 눈을 돌릴 때라고 조언한다. 재건축 아파트에 투자하려면 주민 부담금이나 재건축 사업진행 속도가 보다 더 중요해졌다는 것. 재건축 사업은 길게는 10년 넘게 이어진다. 최근에는 예상치보다 최대 1억원 넘는 주민 부담금이 발생하고 있다.

1일 부동산 업계에 따르면 정부가 일관되게 규제 완화를 추진하고 있어 재건축 아파트에 관심있는 투자자들은 재건축 조합 내부 상황에 더 집중할 때라고 조언한다. 정부 정책 변수가 줄어 사업속도나 사업성이 투자에 가장 큰 변수로 자리잡고 있다는 이유에서다.

정부는 DTI(총부채상환비율)과 LTV(담보인정비율)를 시작으로 주택 관련 규제를 계속 완화하고 있다.  재건축 사업성을 높이기 위해 재건축 초과 이익 환수제와 소형주택 의무 공급면적 폐지도 추진하고 있다. 더 나아가 아파트 안전에 문제가 없어도 주거 환경이 열악하거나 노후주택이면 재건축 할 수 있도록 안전진단 기준을 완화할 예정이다. 분양가 상한제 폐지도 계속 추진하고 있다.

리얼투데이 양지영 팀장은 "정부가 일관되게 주택경기 부양 의지를 보이고 있다"며 "재건축 사업 속도나 주민 부담금 등 사업 내부 요인을 검토해야 한다"고 설명했다. 닥터아파트 권일 팀장은 "재건축 부담금이나 사업단계 주민 동의율을 확인해야 한"고 말했다.

전문가 설명대로 재건축 사업의 걸림돌은 사업 자체에서 나타나고 있다. 재건축 부담금이 당초 예상보다 최대 1억원 가까이 늘어나는가 하면 조합원이 조합을 상대로 소송을 내는 경우도 발생하고 있다.

서울에 있는 재건축 대상 아파트

강남구 개포동 주공 2단지의 재건축 부담금은 당초 예상치보다 최대 1억원 늘었다. 개포 주공 3단지도 3000만~5000만원 증가했다. 송파구 가락시영 아파트 주민 부담금도 당초 예상치보다 최대 1억원 늘었다. 원자재 값이 오르고 사업이 지연돼 이자를 포함한 금융비용이 늘어서다.

주민 간 의견충돌로 사업이 더 지연될 수도 있다. 재건축 조합은 설계를 변경하거나 분양 가구수 등 사업 조건을 변경할 때마다 주민동의 절차를 밟아야 한다. 

가락시영 아파트는 지난 2003년 재건축 조합이 설립됐지만 10년째 재건축 사업이 진행중이다. 조합원 3명이 조합을 상대로 '사업시행 계획 승인 결의 무효확인 소송'을 내는 등 갈등이 계속되고 있어서다.

부동산114에 따르면 지난 2000년 이후 서울 재건축 사업의 평균 소요 기간은 8년 9개월에 이른다. 부동산114 관계자는 "재건축은 사업 기간이 길기 때문에 사업장 상황을 확인해야 한다"고 말했다.


[뉴스핌 Newspim] 한태희 기자 (ace@newspim.com)