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[뉴스핌=이동훈 기자] 서울 강남구 역삼동 노른자위 입지의 ‘개나리4차’가 재건축을 추진 중이다. 이 단지 역시 강남 입지를 자랑한다. 역삼동 르네상스 호텔이 바로 앞에 있고 서울 지하철 2호 선릉역을 걸어서 8~10분이면 이용할 수 있다.  

최근 재건축 용적률(대지면적 대비 건물 연면적)이 상향돼 사업성 개선도 기대된다. 지난 2006년 사업시행인가를 받을 당시 용적률은 248.48%(최고 25층, 276가구)로 결정됐다. 하지만 이달 조합측이 제출한 용적률 300% 신청서를 서울시가 수용해 이 단지는 최고 35층, 499가구(임대 42가구)로 탈바꿈한다. 기존 계획보다 일반분양이 200여 가구 증가한 것. 분양수익이 늘어날 것으로 기대된다. 

역삼동 개나리4차 아파트 모습

지난 1979년 입주한 개나리4차는 강남구 역삼동 712-3번지에 있다. 지하철은 2호선 역삼역과 선릉역이 가장 가깝다.

서울 한복판에 있어 도심으로 드나들기 쉽다. 자동차로 15분이면 올림픽대표, 강변북로, 성수대교, 동호대교에 닿을 수 있다. 근처에 서초IC(나들목), 반포IC가 있어 지방으로 이동하기가 쉽다.

강남 한복판에 있어 대중교통 이용이 편하다. 마을(강남07번), 급행(8001번), 공항(6000, 6703번), 직행(1100, 1700, 2000번 등), 간선(141, 147, N13, 341, 472번 등), 지선(3219, 3422, 4434번 등)버스 등이 단지 앞을 지난다. 

도성초, 역삼중, 진성여중·고교 등도 걸어서 통학할 수 있는 거리에 있다. 안심하고 자녀를 키울 수 있는 조건을 갖춘 셈이다. 

◆당초 계획보다 220여가구 증가

이 단지는 사업추진 초기보다 용적률이 52% 정도 늘었다. 이에 따라 재건축 후 가구 수가 220여 가구가 추가로 늘어난다. 용적률이 높아지면 건물 층수를 더 높이거나 가구 수를 늘릴 수 있다. 재건축을 추진하는 입장에선 유리한 것이다.

현재 아파트는 264가구다. 당초 12가구 늘어난 276가구로 재건축이 추진됐다. 하지만 이달 용적률이 상향돼 223가구가 늘어난 499가구로 재건축이 추진된다. 아파트 규모가 소형에서 중형급으로 변신하는 셈이다. 중대형 단지는 소형보다 웃돈을 형성하거나 거래를 하는 데 유리하다. 

사업이 막바지 단계에 진입했다는 점도 장점이다. 관리처분인가를 마쳐 전체 가구의 절반이 넘는 가구가 이주한 상태다. 물론 이번 용적률 변경으로 아파트 설계 및 분담금 등을 다시 결정하는 데 시간이 필요하다.

조합 한 관계자는 “평형신청, 분담금 등을 다시 결정해야 하는 과정이 남았지만 용적률 상향으로 수익성이 개선될 전망”이라며 “최근 주택경기도 살아나고 있어 재건축 사업에 속도가 붙을 것으로 기대하고 있다”고 말했다.

◆3.3㎡당 2000만원 안팎..주변시세보다 저렴

이 단지의 189㎡(이하 공급면적)는 11억3000만~11억5000원선이다. 급매물은 10억원대. 재건축 사업에 한창 기대감이 높았던 지난 2007년에는 17억5000만원까지 치솟았다. 현재 시세가 최고가 대비 25% 정도 하락한 것. 

204㎡는 13억~14억원 수준이다. 이 주택형도 한때 20억원을 눈앞에 뒀으나 사업 지체로 장기간 내리막길을 걸었다.  

가격이 많이 빠지다보니 주변 시세보다 저렴하다. 3.3㎡당 평균 시세는 2000만~2200만원 안팎. 이는 역삼동 아파트의 3.3㎡당 시세(2300만원)보다 낮다.

주변 단지인 개나리래미안은 183㎡ 시세가 13억~14억5000만원이다. 진달래2차를 재건축 한 래미안그레이튼 154㎡ 13억5000만원에 손바뀜이 일어나고 있다. 3.3㎡당 평균 시세는 3000만원대다.

역삼역 인근 P공인중개소 사장은 “이주비가 면적에 따라 6억~7억원이 지급돼 조합원 매물을 4억~5억원이면 매입할 수 있다”며 “분담금이 확정되지 않았지만 면적을 조금 줄여서 입주하면 추가비용이 거의 발생하지 않을 것”이라고 말했다. 이어 그는 “다만 용적률 상향으로 수익성이 얼마나 개선될지가 최대 관건”이라고 덧붙였다.  

◆대형 면적으로 우여곡절 많아..재건축 의지는 지켜봐야

개나리4차는 그동안 우여곡절이 많았다. 수요자들이 대형면적을 기피해 거래가 뜸한 데다 1대 1 재건축 아파트로 수익성이 높지 않았다. 

게다가 2008년 미국발 금융위기 이후 주택값이 하락하자 새 아파트 대신 현금청산을 원하는 주민이 전체의 30% 넘는 100명에 달했다. 이런 이유로 지난 2006년 관리처분인가를 받았지만 장기간 착공에 들어가지 못했다.

용적률 상향으로 가구 수가 늘었지만 조합원들의 재건축 의지가 얼나마 높아질지는 좀 더 지켜봐야 한다.


[뉴스핌 Newspim] 이동훈 기자 (leedh@newspim.com)