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[뉴스핌=이동훈 기자] 서울 부촌 지도가 강남구에서 서초구로 이동하고 있다. 한강변 조망이 가능한 단지가 많고 주거 쾌적성이 상대적으로 뛰어나기 때문이다.

이중 잠원동 ‘신반포2차’가 시선을 끈다. 이 단지는 1000가구가 넘는 대단지인 데다 한강 조망권, 교통망 등을 두루 갖추고 있다.

또 주변 ‘랜드마크’ 단지들과 비교해 집값이 저렴해 투자 여력이 남아 있다는 게 인근 중개업소의 분석이다.

신반포2차 단지 모습

신반포2차는 서초 잠원동 73번지에 있다. 지하철 3·9호선 고속터미널역이 걸어서 5~8분 거리다. 3호선 잠원역과 7호선 반포역은 버스로 3~4 정거장 거리다.

한강변과 맞닿아 있어 주요 간선도를 이용하기에 편하다. 자동차로 5분이면 올림픽대로, 강변북로, 반포대교에 진입할 수 있다. 

대중버스 노선도 다양하다. 마을(서초10, 서초10, 서초14번 등), 공항(6000, 6020번), 시외(9502번), 광역(9408, 9500, 9510, 9800번 등), 간선(143, 148, 401, 406, 640번 등), 지선(3012, 3414, 3422, 5413번 등) 버스를 쉽게 이용할 수 있다. 

반경 1km 내 신세계백화점, 고속버스터미널, 센트럴시티터미널, 경남쇼핑센터, 뉴코아아울렛, 반포수상택시, 세빛섬 등이 있다. 또 반원초, 계성초, 신반포중, 경원중, 세화고 등 명문학교가 단지 주변에 있다.

◆투자수요 많아 시세 하락기에도 몸값 유지

투자 수요가 꾸준히 몰리다 보니 시세 조정기에도 하락폭이 크지 않다. 위험 부담이 상대적으로 낮은 셈이다.

이 단지의 현재 시세는 최고가 대비 크게 떨어지지 않았다. 82㎡(이하 공급면적)는 지난 2011년 최고가 9억3000만원에서 이달엔 8.1% 낮은 8억5000만~8억6000만원에 거래되고 있다. 이 기간 148㎡는 15억7000만원에서 14억9000만원으로 5.4% 빠졌다.

대치동 은마아파트, 개포동 개포주공1·2단지, 잠실동 주공5단지 등이 최고가 대비 현재 시세가 20~30% 하락한 것과 차이를 보인다.

재건축 이후에는 '랜드마크'로 떠오를 가능성이 있다. 이 지역에서 단일 단지로는 최대 규모인 1572가구로 조성됐다. 재건축 후 2000여가구 규모로 탈바꿈할 전망이다.

◆랜드마크되면 3.3㎡당 300만원 상승 여력

재건축 사업이 시작 단계에 불과해 계략적인 분담금, 아파트 설계, 평면 등이 결정되지 않았다. 하지만 주변 단지와 비교할 때 시세가 저렴해 향후 몸값이 뛸 여지가 있다.

3.3㎡당 시세는 3300만~3400만원이다. 이 단지에서 서쪽으로 500m 떨어진 ‘아크로리버 파크’(신반포1차)는 지난해 말 3.3㎡당 평균 3800만원대에 분양했다. 아파트 역대 최고가 분양가에도 평균 18대 1이라는 높은 청약 경쟁률을 기록했다.

또 인근 ‘래미안퍼스티지’는 3.3㎡당 3700만~3900만원에 거래되고 있다. 87㎡ 시세가 9억6000만~9억9000만원이다. 반포 자이 84㎡는 시세가 8억9000만~9억원으로 3.3㎡당 3600만원 안팎이다.

신반포2차가 주변 아파트와 비슷한 시세로 움직일 경우 3.3㎡당 300만~400만원 오를 가능성이 있는 셈이다.

단지 인근 잠원공인중개소 실장은 “소유자가 실제 거주하는 비중이 높고 급매물이 적어 집값 하락이 제한적으로 나타나고 있다”며 “최근 투자심리가 개선되면서 시세가 연초대비 4000만~5000만원 올랐다”고 말했다. 이어 “주변 아파트와 비교해 가격이 낮다보니 향후 상승 여력도 많다”고 덧붙였다.

◆조합설립 문턱서 사업 초기상태로 후퇴

준공까지 최소 6~7년이 필요해 사업 리스크(위험)를 감수해야 한다. 이 단지는 지난 2003년 9월 조합설립을 위한 추진위원회를 설립했다. 11년이 지났지만 조합설립 문턱을 넘지 못했다.

사업 추진 초기보다 주택경기가 크게 악화된 데다 사업방식을 놓고 주민간 의견차이도 적지 않아서다.

게다가 지난해 시공사 선정이 무효라는 법원 판결로 사업이 초기 상태로 되돌아 갔다. 주민들 사이에서 벌어지고 있는 추진위원장 직무대행 직무정지 가처분, 부동산 가압류, 손해배상 등 수십 건의 소송전도 풀어야 할 숙제다.

추진위 관계자는 “재건축과 무관하게 입지 및 교육환경이 뛰어나 거래량, 시세가 안정적인 단지다”며 “다만 재건축은 추진위를 다시 꾸려 사업 단계를 밟아야 하는 만큼 적지 않은 시간이 걸릴 것”이라고 말했다.


[뉴스핌 Newspim] 이동훈 기자 (leedh@newspim.com)