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주택 공시가격 인상 임박..재초환 아파트 단지 '희비교차'

기사등록 :2019-01-11 06:25

올해 이전 재건축 조합 설립 재건축 단지 부담금 비용 커져 울상
재건축 추진 단지 속도 조절 고심..재건축 부담금 영향 커

[서울=뉴스핌] 김신정 기자 = 정부가 올해 본격 주택 공시가격 인상안 카드를 꺼내들자 재건축 추진 아파트 단지들의 희비가 교차하고 있다.

아직 재건축 조합설립추진위원회를 설립하지 않은 재건축 단지의 경우 올해 공시가격이 인상될 경우 재건축 초과이익 부담금 규모가 줄어들 수 있기 때문이다. 반면 지난해나 그 이전 조합을 설립한 재건축 단지는 재건축 개시 당시 시세 60~70%선 공시가격이 반영되다보니 상대적으로 많은 부담금을 내게 된다.

이에 따라 아예 조합설립을 다시 받는 방안도 논의될 정도란 게 현지 부동산업계의 이야기다. 

11일 부동산업계에 따르면 재건축 조합설립추진위원회가 이미 설립된 서울 대치 쌍용 1· 2차, 잠실 주공 5단지는 울상을 짓고 있다.

재건축 초과이익환수제 대상 단지인데 올해 공시가격이 인상되면 재건축 조합 설립이 안된 단지에 비해 더 많은 부담금을 낼 수 있어서다. 

이들 단지는 재건축 부담금 영향이 크다보니 재건축 속도를 늦출 것인지 여부를 두고 고심하고 있다.

우선 정부의 아파트 공시가격 발표시점인 오는 4월에 시선이 쏠리고 있다. 정부가 올해부터 초고가 단독주택은 물론 아파트 등 공동주택에 대해서도 공시가격을 현 시세에 맞게 인상, 조율할 방침이기 때문이다.

지난해 초 다시 부활한 재건축 초과이익환수액은 재건축 종료 시점 가격에서 개시 시점의 가격 및 평균 집값 상승액, 사업에 들어간 비용 등을 빼고 남은 이익의 일정 비율을 적용해 계산한다. 재건축 개시 시점은 재건축 조합설립추진위원회 설립 승인 날을 기준으로 한다.

서울 송파구 잠실5단지 전경 [사진=이형석 기자]

이 때문에 지난해나 그 이전 조합이 설립된 재건축 단지들은 올해 조합이 설립되는 재건축 단지에 비해 상대적 많은 부담금을 내야한다.

예를 들어 재건축 준공 시점 가격이 20억원인 아파트가 있다고 가정하자. 지난해 재건축 추진위 설립 승인을 받은 재건축 단지 공시가격이 7억원인 아파트의 경우 초과이익이 13억원이 된다. 올해 재건축 추진위 설립 승인 예정인 주변 비슷한 가격대 아파트 단지는 인상된 공시가격이 반영(공시가격 7억원+인상분)되면서 초과이익이 13억원보다 줄어들게 된다. 그만큼 조합원들이 내는 재건축 부담금이 적어진다는 얘기다.

재건축 초과이익환수제는 형평성을 위해 주변 지역 평균보다 더 많이 오른 집값을 초과이익으로 보고 그 일부를 조합원들이 재건축 부담금으로 부과하는 제도다. 

이미 재건축 조합이 설립된 아파트 단지들은 조합 설립 시점을 변경하거나 이를 취소할 수 없다. 이를 변경할 경우 5년동안 재건축을 추진할 수 없게 된다. 

부동산 한 전문가는 "지난해부터 이미 올해 공시가격이 오를 것으로 예상되면서 재건축 조합추진위원회 설립을 미루는 단지들이 나타났다"며 "재건축 부담금의 시작점, 즉 기초가격을 높일 경우 초과이익이 줄어드는 구조다보니 한해 늦춰서 올해 추진위 설립하려는 단지들이 속속 늘고 있다"고 말했다.

이 전문가는 또 "각 재건축 단지마다 셈법이 다르다"며 "공시가격 인상에 따른 보유세 증가 보다는 재건축 부담금 영향이 더 크게 다가올 수 있다"며 "재건축 부담금 때문에 추진 초기 재건축 단지들은 계속 추진할지 아니면 미뤄야할지 갈림길에 서 있을 것"이라고 진단했다. 

 

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