[톡톡 장용동의 부동산 다시보기] 역전세·깡통전세 시대 보증금 절대 안 떼이는 법

[서울=뉴스핌] '톡톡! 장용동의 부동산' 지난 시간에는 가짜 부동산 판별하는 법 짚어봤습니다.

이번 '톡톡! 장용동의 부동산' 22화는 역전세·깡통전세 시대 보증금 지키는 법에 대해 알아봅니다.

최근 수원에서 있었던 일인데요. 갭 투자로 원룸 건물 수십 채를 사들인 한 집주인이 파산을 하면서 세입자 8백여 명이 보증금을 떼일 처지에 몰렸습니다. 보증금 규모만 수백억 원이라고 하는데, 이 전세라는 제도가 우리나라에서는 보편적으로 쓰이는 방법이지만 아무리 조심해도 전세 보증금에 대한 불안이 항상 있습니다.

대개 확정일자를 받는 방법 정도만 알고 있지만 이건 초보적 단계에 불과합니다. 아무리 확정일자를 받아뒀다 해도 다가구 같은 경우 임차인이 많아 이들의 보증금을 합하면 사실상 대항력 확보가 어렵습니다. 제대로 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 발생하는데 위 수원의 사례가 바로 이 경우에 해당하죠.

그래서 이번 시간에는 내 전세보증금! 어떻게 하면 잘 사수할 수 있을지 그 방법에 대해서 자세히 알아보겠습니다.

현재 주택시장은 주택준공물량이 많아지고 입주가 제대로 안 되는 상황입니다. 이런 현상은 지방권에서 많이 발생하는데요. 서울도 잠실권에서 대규모물량이 준공되면서 역전세가 잠시 일었죠. 전국으로 확산추세인데, 최근 4년간 전국 주택 누적 준공물량이 200만 가구에 달할 정도입니다. 특히 갭투자가 2년 이상 성행하면서 원룸과 다가구주택에서 이런 현상이 발생하는데요. 실제로 전세금 미반환 사고건수가 18배정도 증가했고 서민 젊은층에서 피해가 발생하고 있습니다.

이런 문제가 일어나지 않으려면 전세로 들어갈 집을 고를 때부터 신중해야 하는데요. 우리가 일반적으로 전세보증금을 돌려주지 못하는 집들을 깡통전세라고 부르는데, 어떤 집이 깡통전세가 되는 건지 잘 살펴야합니다.

깡통 주택을 선별해내기 위해서는 먼저 등기부등본을 발급받아 소유자를 확인한 후에 계약서를 작성해야 합니다. 진짜 소유자가 맞는지, 자신의 배당 순위는 어떻게 되는지, 집 하자 여부 등 꼼꼼히 확인한 후 계약서를 작성해 위험요소를 줄여야 하는데요.

집주인이 세금을 체납하고 있는지를 확인하는 것도 아주 중요합니다. 체납 국세는 전세보증보다 배당 순위에서 앞서기 때문에 확인이 필요합니다. 세금 체납확인은 집주인의 동의를 얻어 국세청의 미납국세 열람제도를 이용하면 체납여부를 확인할 수 있습니다.

전세집을 구할 때 가장 확실한 방법은 융자가 전혀 없는 집을 구하거나 선순위 대출금액, 매매가격의 80%를 넘는 집은 가능한 피하는 것입니다. 다가구주택에서는 세입자들이 많다보니 더욱 위험성이 따릅니다. 때문에 선순위 세입자의 보증금 총액을 확인하는 작업이 필요한데요.

만일 부채비율이 높은 주택에 입주할 수 밖에 없는 상황이라면 일단 주택에 살고 있는 전체 임차인의 소액 보증금 합계가 주택 감정 가격의 4분의 1을 넘지 않는 것이 좋습니다.

전세금보증금 반환 보증 보험을 들어두는 것도 좋습니다. 경매에 넘어가거나 만기일이 지나도 전세금을 반환받지 못한 경우 전세금을 대신 내주는 상품인데요. HUG(주택도시 보증 공사)와 SGI(서울보증보험)이 제공하는 전세금 반환 보증보험에 가입하면 보증금을 지키는 데 전혀 걱정이 없습니다.

임차인이 대항력과 우선변제권까지 갖춰놓으면 보증금을 안전하게 지킬 수 있습니다. 따라서 다가구주택에 임대차계약을 할 경우에는 선순위 권리 관계가 없는 주택을 선택해야 합니다. 그것이 보증금을 안전하게 지키는 최선의 방법이죠.

정리하면 주택 임대차계약 시에는 크게 세 가지를 확인해야 합니다.

첫째로 선순위 권리가 있는 주택은 피합니다. 만약 선순위 권리가 있음에도 임대차계약을 해야 하는 상황이라면 최악의 경우를 가정해 소액임차인의 지위를 갖추도록 해야 합니다. 이것이 보증금을 지키는 차선책이죠.

둘째로 임차할 주택에 임차권등기가 붙어 있다면 피하는 것이 좋습니다. 임차권등기는 임차인이 보증금을 돌려받지 못하고 이사할 경우에 하는 것인데, 이런 주택은 보증금을 안전하게 돌려받지 못할 가능성이 큽니다.

셋째로 주택의 소유권이 절반씩 공동으로 설정돼 있는 경우 공동소유자 전부와 계약해야 합니다. 아니면 다른 공유자의 대리권을 갖고 있는 사람과 계약해야 하는데, 전세권설정, 전세보증보험도 유효합니다.

만약 계약기간이 지난 후에도 전세금을 돌려주지 않는다면 내가 집을 이사 하려는 경우에는 임차권 등기를 해야 하는데, 임대차 종료 후에도 임대인이 정당한 사유 없이 그 반환을 계속적으로 거부하는 경우에는 임대인을 상대로 보증금 반환 청구소송을 제기해야 하며 이 핑계 저 핑계를 대면서 돌려주지 않으면 채무불이행에 따른 손해배상 또한 청구가 가능할 수 있습니다.