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[분상제 27곳 지정] 전문가 "상한제 영향 있다 vs 없다" 엇갈려

기사등록 :2019-11-06 13:23

"동단위 지정, 투자지역 찍어준 꼴" vs "예상범위 벗어나지 않아"

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 부동산 전문가들은 민간택지 분양가상한제가 집값에 미칠 영향에 대해 엇갈린 의견을 보였다.

우선 분양가상한제 여파로 시장가격이 장기적으로 왜곡될 것이란 전망이다. 지정된 지역의 집값이 오히려 오른다는 것. 반면 적용지역이 대체로 예상된 수준에 그쳐 시장에 미치는 영향이 미미할 것이란 관측도 나왔다.

6일 부동산업계에 따르면 전문가들은 분양가상한제로 인해 주변 집값이 더 상승하는 ′풍선효과′가 나타날 수 있다고 전망했다.

분양가상한제 적용지역 [자료=국토교통부]

이날 국토교통부는 주거정책심의위원회(주정심)를 거쳐 강남4구(강남·서초·송파·강동구) 22개동과 기타 4개구(마포·용산·성동·영등포구) 5개동을 분양가상한제 대상으로 선정했다. 일부 전문가는 이들 지역이 시장에서 투자 유망지역으로 해석될 가능성이 있다며 우려를 표시했다.

송승현 도시와 경제 대표는 "정부가 동단위로 분양가상한제 지역을 지정하면 오히려 시장에 투자지역으로 좌표를 찍어주는 꼴이 될 수 있다"며 "규제를 받지 않는 특정지역에서는 갭 메우기(한 지역 내 집값이 상승하면 주변에 있는 같은 급의 집값이 따라서 오름) 현상도 나타날 것"이라고 말했다.

분양가상한제로 인해 분양시장 양극화가 더 두드러질 것이라는 의견도 있었다.

양지영R&C연구소 소장은 "분양가상한제가 지정된 지역으로 청약 쏠림현상이 나타날 수 있다"며 "반면 지정되지 않은 지역은 공급이 늘어나면서도 청약자들의 외면을 받아 미분양을 겪을 수 있다"고 말했다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "청약 수요자의 기대치가 높아져 비(非)인기지역, 나홀로 아파트를 비롯해 입지 경쟁력이 떨어지는 아파트는 청약경쟁률이 오히려 낮아지는 양극화가 발생할 가능성이 있다"고 말했다.

이어 "분양계약 후 전매제한 기간이 최장 10년(입주 후 7년)으로 강화됐고 의무 거주기간도 도입된 데 따라 '묻지마 청약'이 발생할 가능성은 제한적"이라며 "무주택자이면서 실거주자인 수요자들 중심으로 청약시장이 재편될 가능성이 높다"고 말했다.

신축아파트 가격은 큰 변화가 없는 반면 재건축·재개발 아파트 가격은 일부 타격을 받을 것이란 전망도 있었다.

박원갑 위원은 "신축아파트 및 기존 아파트 가격은 상대적으로 강보합세를 유지할 가능성이 있다"며 "(분양가상한제에 따른) 공급부족 기대감이 시장에 선반영돼 집값이 추가적으로 크게 상승하기엔 한계가 있을 것"이라고 예상했다.

다만 "재건축사업 초기에 있는 단지는 안전진단 강화, 재건축초과이익환수제(재초환), 분양가상한제까지 3중 규제를 받아 투자수요가 위축될 것"이라며 "관리처분계획인가를 받은 단지는 내년 4월 유예기간까지 서둘러 일반분양에 나서겠지만 시간이 촉박해 분양가상한제를 피하지 못하는 단지도 상당할 것"이라고 말했다.

반면 이번 정책이 부동산시장에 큰 영향을 주지 못할 것이라는 전망도 있었다. 발표된 지역이 전반적으로 예상범위 내 있었던 만큼 집값에 충격을 줄 요소는 미미하다는 분석이다.

이동현 KEB하나은행 부동산자문센터장은 "정부가 최근 가격이 크게 올랐거나 재건축이 진행돼 주목을 받은 지역부터 우선 지정한 다음 시장 반응을 지켜보려 하는 것 같다"며 "한꺼번에 여러 지역을 지정하면 반발이 예상되기 때문에 (최소한 수준에서) 핀셋 규제를 한 것"이라고 분석했다.

이어 "심의에서 미처 합의되지 않은 지역까지 포함해서 향후 추가 규제가 나올 가능성이 있다"며 "이번에 분양가상한제를 피한 지역의 집값이 오르면 추가적으로 지정할 것으로 보인다"고 내다봤다.

이밖에 정부가 서울 집값 상승을 막으려면 근본적 원인인 공급부족 문제를 해결해야 한다는 의견도 나왔다.

양지영 소장은 "다주택자 양도세 중과에 대한 부담감과 거주요건 강화로 인해 주택보유자들이 매물을 안 내놓고 있다"며 "서울 집값은 결국 오른다는 학습효과 때문에 주택 수요가 많은 반면 매물이 없다보니 간혹 나오는 매물은 가격이 뻥튀기돼서 거래된다"고 말했다.

이어 "다주택자와 갭투자들이 시장에 매물을 내놓을 수 있도록 양도세를 낮추고 보유세 부담을 줄일 필요가 있다"며 "서울에서 주택을 공급하는 방법은 사실상 재정비사업인 만큼 재건축·재개발 규제로 시장을 조절하기보다는 규제 완화로 집값 안정을 유도할 필요가 있다"고 덧붙였다.

 

sungsoo@newspim.com

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