[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 정부가 서울 용산 철도정비창 부지 인근을 토지거래허가구역으로 지정했지만 땅값 상승을 쉽게 막지 못할 것으로 전망된다. 토지거래허가구역 지정이 거래를 완전히 차단하는 규제가 아닌 데다 대형 개발호재로 부동산 유동자금이 이 지역으로 유입될 공산이 커서다. 

14일 부동산업계에 따르면 전문가들은 용산 철도정비창 부지 인근이 토지거래허가구역으로 지정돼도 해당 지역 지가는 우상향할 것이라고 전망했다.

토지거래허가구역 지정 구역(안) [제공=국토부]

고상철 랜드삼 대표는 "토지거래허가구역으로 묶어도 매매거래를 완전히 차단하지 못한다"며 "지자체에 토지 규제에 맞게 이용목적을 제시하는 등의 절차를 거치면 토지거래허가를 받을 수 있다"고 말했다.

실제로 한국감정원에 따르면 지난해 전국 토지거래허가구역에서 거래된 총 2485필지 중 불허 처리를 받은 필지는 77필지로 3%에 불과했다. 

토지거래허가를 받으려면 토지 규제에 맞게 이용목적을 제출해야 한다. 예컨대 주거용지면 주택을 짓는 땅이라는 목적에 맞게 이용해야 하며, 개발행위를 금지한 땅이면 건축을 비롯한 개발행위는 할 수 없게 된다. 다만 용산 정비창구역의 경우 주택용지가 대다수라서 투자자가 사용목적을 기재하는 데 어려움이 적다.

구만수 국토도시계획기술사사무소 대표는 "만약 투자자가 '몸테크'(재개발을 기대하고 녹물이나 외풍 등 불편함을 감수하고서라도 오래된 아파트에 사는 것)를 생각하고 사용목적을 '실거주'라고 해 버리면 정부가 이를 막을 방법이 없다"고 말했다. 

또한 토지거래허가구역으로 지정되면 일정 기한 전매가 금지된다. 주택용지는 전매금지기간이 2년, 개발사업용 토지는 4년이다. 매입 후 각각 2년, 4년이 지나면 되팔 수 있다. 개발제한구역처럼 현상보존이 목적인 땅은 전매금지기간이 5년으로 길다.

다만 전매금지로 토지를 장기간 보유하면 투자자 입장에서는 오히려 유리할 수도 있다. 땅값은 계속 오르는 반면 양도소득세율은 낮아지기 때문. 서울은 전국에서 표준지 공시지가 상승률이 가장 높다.

국토교통부에 따르면 작년 서울의 표준지 공시지가는 전년대비 13.87% 올랐으며 올해에는 7.89% 올랐다. 용산구 평균 표준지 공시지가는 작년 8.14%, 올해 7.86% 상승했다.

토지를 오래 보유하면 양도세율도 낮아진다. 보유 기간이 1년 미만이면 양도세율이 50%로 양도차익의 절반을 세금으로 내야 한다. 하지만 보유 기간이 1년 이상~2년 미만이면 양도세율이 40%로 줄어든다.

2년 이상 보유하면 과세표준에 따라 세율이 6~42% 중 결정되는데 차익이 작을수록 세율은 낮아진다. 토지 보유기간이 3년 이상이면 10~30%까지 세율을 할인해주는 장기보유특별공제 혜택도 있다.

양도소득세 세율 변동 연혁표 [자료=국세청] 부동산, 부동산에 관한 권리, 기타자산(소법§104①1,2,3,4,8,9,10,④3,4,⑤,⑦)

토지거래허가 규제를 우회할 수 있는 방법도 있다. 경매, 증여, 수용 및 환매를 비롯한 사유가 있으면 토지거래허가구역에서 예외가 적용되기 때문. 이에 따라 용산지역 부동산이 일반 매매시장이 아닌 경매시장에서 비싼 값에 팔릴 것으로 전망된다.

실제로 최근 경매시장에서 용산 일대 부동산은 '뜨거운 인기'를 누리고 있다. 용산구 청파동1가 138번지 근린주택(사건번호 2019-4683)은 지난 12일 서울서부지방법원 경매 입찰에서 응찰자 42명이 몰렸다. 이 주택은 대지면적 95.9㎡, 건물면적 273.4㎡의 지상 3층짜리 '꼬마빌딩'이다.

이 물건은 감정가의 162%인 14억6000만원을 낙찰가로 제시한 응찰자에게 돌아갔다. 보통 낙찰가율이 100%를 넘어서면 경매가 과열된 것으로 평가한다.

용산구 신계동 48번지에 있는 용산이편한세상 109동 20층 2002호(사건번호 2019-53340)도 같은 날 감정가(16억6000만원)보다 1550만원 높은 16억7550만원에 낙찰됐다.

고 대표는 "서울은 지가상승률이 높으니까 지방 토지를 사서 오래 묵혀두는 것보다는 용산 땅을 사는 것이 훨씬 낫다"며 "심지어 용산 부동산이 경매로 넘어가지 못하게 대출을 빨리 갚으려는 사람도 있을 것"이라고 말했다.

구 대표는 "정부가 토지거래허가구역을 지정하면 그 지역 부동산 거래량은 위축되겠지만 오히려 투자자들에게 돈이 될 지역을 알려주는 효과가 발생한다"며 "투기거래 규제로서 실효성이 낮을 가능성이 크다"고 말했다.

국토교통부는 이날 중앙도시계획위원회를 열어 지난 6일 공공주택 공급 계획을 밝힌 용산 정비창부지 일대를 토지거래허가구역으로 지정했다. 지정범위는 용산 정비창 부지(한강로동, 0.51㎢)와 용산구 한강로동, 이촌2동 일대 정비사업 구역 중 개발 초기단계에 있는 13개소다. 이촌1구역과 신용산역 북측 1~3구역, 정비창 전면 1~3구역 등이 해당된다.

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