[서울=뉴스핌] 노해철 기자 = 문재인 대통령이 김현미 국토교통부 장관에게 내년부터 3기 신도시 등 공공택지에 도입 예정인 '사전청약' 물량을 확대하라고 주문했지만, 주택시장 안정 효과는 크지 않을 것이란 전망이 나온다.

재건축·재개발 등을 통한 서울 도심 내 대규모 주택공급은 막혀 있어 이곳에 쏠린 수요를 분산하는데 한계가 있을 것이란 이유에서다. 이미 내년 하반기까지 사전청약으로 9000가구를 공급하겠다고 공언한데다, 토지보상, 택지조성 등 사전청약을 위한 절차를 고려하면 추가 물량 확보도 쉽지 않을 것이란 설명이다.

[서울=뉴스핌] 채송무 기자 = 문재인 대통령이 국무회의를 주재하고 있다. [사진=청와대] 2020.05.12 dedanhi@newspim.com

◆ "사전청약 늘려도 공급물량은 '제자리'"

5일 부동산업계에 따르면 문 대통령이 주문한 3기 신도시 사전청약 물량 확대는 시장의 공급부족에 대한 불안심리를 줄이기 위한 전략으로 풀이된다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 경제전략연구부장은 "청약을 기다리는 무주택 실수요자에게 미리 공급 시그널을 보내 불안심리를 줄이기 위한 것으로 보인다"고 평가했다.

사전청약은 본청약 1~2년 전에 일부 물량에 대해 청약을 진행하는 방식이다. 사전청약 당첨자는 본청약까지 자격을 유지하면 100% 당첨된다. 국토교통부는 지난 5월 내년 수도권 공공택지에서 분양할 11만6000가구 중에서 9000가구를 사전청약 방식으로 공급하겠다고 밝힌 바 있다.

사전청약을 늘리더라도 실제 주택 공급량은 그대로라는 점에서 효과는 미미할 것이라는 지적이다. 송 연구부장은 "사전청약은 이미 계획된 물량을 미리 당겨서 내놓겠다는 것이기 때문에 공급량 자체가 늘어나는 것은 아니다"라며 "가점이 낮아 서울 청약경쟁에서 밀린 젊은 세대들이 사전청약에 몰리면서 높은 경쟁률을 기록할 것"이라고 내다봤다.

특히 공급부족에 시달리는 서울 거주자는 사전청약 수혜를 입기 어려울 것으로 보인다. 3기 신도시가 모두 경기·인천지역에 속하기 때문이다. 서울 등 기타지역 거주자들은 전체 물량 중 50%를 두고 경쟁을 벌여야 하는 탓에 당첨 가능성이 떨어진다. 실제 지난 2010년 사전청약을 실시한 하남감일지구 A4블록(하남감일스윗시티) 전용 59㎡의 해당지역 경쟁률은 4대 1인 반면, 기타지역 경쟁률은 14대 1을 기록한 바 있다.

사전청약 확대는 서울 등 수도권 전세시장에 영향을 미칠 것이란 분석도 나온다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "사전청약에 당첨되면 입주 때까지 기존 주택을 매입하지 않고 전세를 살아야한다"며 "서울과 수도권의 전세수요를 줄이는데 도움이 되지 못한다"고 설명했다.

◆ "사전청약 물량 확보 순탄치 않을 것"

3기 신도시 내 사전청약 추가 물량 확보도 쉽지 않은 게 사실이다. 사전청약을 실시하기 위해선 토지보상, 택지조성을 마쳐야 한다. 반면 남양주 왕숙, 하남 교산, 인천 계양, 고양 창릉, 부천 대장 등 3기 신도시 5곳의 지구지정은 완료됐지만, 토지보상이 이뤄진 곳은 단 한 곳도 없는 상황이다.

정부는 올해 말부터 남양주 왕숙, 하남 교산, 과천에 대한 토지보상에 착수하겠다는 계획을 내놨다. 이 과정에서 감정평가방법, 보상금 규모 등을 놓고 주민과의 마찰로 절차가 지연된다면 사전청약 일정도 늦어질 수 있다.

신태수 지존 대표는 "인천 계양을 제외한 나머지 지구에선 토지보상에 상당한 진통이 예상된다"며 "현재 진행 상황을 고려하면 남양주 왕숙, 하남 교산, 과천 등에 대한 토지보상은 내년상반기로 밀릴 가능성이 있다"고 말했다.

전문가들은 수요가 쏠린 서울 도심 내 공급 확대가 시급하다고 입을 모은다. 3기 신도시가 조성되더라도 우수한 생활인프라와 교통망, 직주근접을 갖춘 서울에 대한 수요를 대체하기는 어려울 것이란 이유에서다. 정부가 추진하는 가로주택정비사업 등 소규모 정비사업만으로는 서울 공급량을 획기적으로 늘리기 어렵다는 점에서 재건축·재개발 규제를 완화해야 한다는 목소리도 나온다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 "공급 확대 정책은 수요자가 필요로 하는 곳에 무게를 둬야 한다"며 "재건축, 재개발에 대한 규제를 일부 완화해 공급을 늘리는 정책을 병행해야 한다"고 주장했다.

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