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민간임대 건설사 종부세 예외 '형평성' 논란…부과시 "임차인 고분양전환 폭탄 피해"

기사등록 :2020-07-31 07:02

정부 "임대주택 공급하는 주택건설업체, 종부세 인상 예외검토"
종부세 인상 예외시 '꼼수분양' 혜택준 셈…'위례 호반가든하임'
'성남고등지구 제일풍경채' 폭리 논란…예외적용시 논란 커질 듯
예외 안 주면 세입자에 전가할 수도…전월세상한제 적용 '불투명'

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 정부가 민간 건설임대주택에 종합부동산세(이하 종부세) 인상 예외를 주는 것과 관련해 논란이 커지고 있다. 종부세 예외를 주자니 '형평성 문제'가 있고, 예외를 주지 않으면 분양전환 민간아파트의 경우 분양가 책정 상에서 고분양가 폭탄 피해를 볼 수 있다는 분석이다.

◆ 정부 "임대주택 공급하는 주택건설업체, 종부세 인상 예외검토"

31일 정부부처에 따르면 기획재정부와 국토교통부는 지난 28일 보도참고자료를 내고 "정부는 투기수요와 무관하고 법인 활동 과정에서 주택 보유가 불가피한 경우, 세부담 증가가 없도록 향후 종합부동산세법 시행령을 개정할 계획"이라고 밝혔다.

이는 법인 종부세 인상으로 주택건설업체가 짓는 임대주택 사업이 위축될 수 있다는 우려에 대한 설명이다. 앞서 정부는 6·17 부동산대책과 7·10 부동산대책에서 법인의 종부세 부담을 개인 다주택자보다 훨씬 높였다.

법인 주택은 주택가액과 관계 없이 종부세 최고세율(3%, 6%)을 일괄 적용받는다. 2주택 이하 소유 법인의 경우 3.0%, 3주택 이상 또는 조정대상지역 내 2주택 소유 법인은 6.0%의 종부세율이 붙는다. 또한 법인은 개인이 받는 종부세 6억원 기본공제도 폐지된다.

하지만 이 경우 임대주택을 지은 민간주택건설업체들이 분양 때 예상치 못했던 거액의 종부세를 떠안을 것이라는 지적이 나왔다.

기존 건설임대사업자들은 주택 공급에 기여하기 때문에 일정 요건만 충족하면 종부세 합산배제를 받을 수 있다. 종부세법 시행령 제3조(합산배제 임대주택)에 따르면 전용면적 149㎡ 이하 2가구 이상 주택 임대를 개시한 날 또는 최초로 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격 6억원 이하의 주택일 경우다.

또한 임대기간은 5년 이상이어야 하고 임대료 증가율은 5% 이내여야 한다.

이처럼 투기와 무관한 건설임대사업자까지 종부세를 부담하면 임대주택 공급 자체가 줄어들 수 있다는 의견이다. 이에 따라 정부는 주택을 지어서 시장에 임대매물을 내놓는 건설임대사업자에는 종부세 예외를 주겠다는 방침을 밝혔다.

기획재정부 재산세제과 관계자는 "예외 적용 대상을 어디까지 정할 것인지는 국토부와 협의 중"이라며 "기존에 종부세 비과세를 받던 업체는 이번 세법개정 영향을 받지 않아 그대로 비과세를 유지한다"고 말했다. 

종합부동산세법 시행령 제3조(합산배제 임대주택) [자료=국가법령정보센터]

◆ 종부세 인상 예외시 '꼼수분양' 혜택준 셈…'위례 호반가든하임'

하지만 정부가 민간 건설임대사업자에 종부세 예외를 주든, 안 주든 모두 부작용을 낳을 수 있다는 지적이 나온다. 우선 종부세 인상에 예외를 주면 분양가상한제를 피하려고 꼼수를 쓴 건설사들이 역설적으로 혜택을 받는 문제가 생긴다.

'위례신도시 호반가든하임'을 지은 호반건설, '성남 고등지구 제일풍경채'와 '신광교 제일풍경채'를 지은 제일건설이 이에 해당한다.

앞서 호반건설 계열사인 호반건설산업은 지난 2018년 2월 위례신도시 북위례에 '위례 호반가든하임'을 분양했다. 이 단지는 원래 일반분양 아파트로 공급될 예정이었지만, 민간임대 아파트로 사업방식을 바꿨다. 위례신도시가 공공택지라서 분양가상한제가 적용되는데, 이를 민간임대로 전환하면 분양가상한제를 피할 수 있기 때문이다.

임대아파트는 임대의무기간(4년 또는 8년)이 지난 후 분양으로 전환할 때 건설사가 분양가를 사실상 마음대로 정할 수 있다. 또한 위례신도시에 경전철 위례신사선과 각종 개발호재가 현실화되면서 집값이 오르면 분양전환가격도 높게 받을 수 있으니 사실상 '일석이조'인 셈이다.

이에 따라 위례 호반가든하임이 민간임대 아파트로 분양할 당시 분양가상한제를 피하려는 '꼼수'라는 뒷말이 무성했다.

위례신도시 일반분양 용지에 공급한 위례 호반가든하임 견본주택 모습 [자료=호반건설]

◆ '성남고등지구 제일풍경채' 폭리 논란…예외적용시 논란 커질 듯

제일건설이 시공한 성남 수정구 '성남고등지구 제일풍경채'는 분양전환가격 때문에 갈등이 벌어진 상태다. 이 단지는 민간시행사 HMG가 지난 2017년 분양한 4년 임대주택으로, 지난 4월 입주가 이뤄졌다. 입주자들은 4년 임대기간이 끝나면 주변 시세를 반영한 분양전환가격을 내고 분양받을 수 있다.

하지만 올 들어 단지 주변 집값이 폭등, 시행사가 폭리를 취한다는 논란이 커졌다. 성남고등지구 제일풍경채의 전용면적 84㎡ 기준 임차보증금은 5억여원, 월 임차료는 30만원이다. 반면 단지에서 걸어서 9분 거리인 '고등호반써밋 판교밸리아파트'(작년 8월 입주)는 전용면적 84㎡ 기준 매매가격이 9억원 중반대다. 이 단지 전용 84㎡는 지난 5월 9억4500만원에 팔렸다.

4년 후 성남고등지구 제일풍경채가 분양전환할 시점이 되면 주변 시세는 9억원보다 큰 폭 오를 것으로 예상된다. 단지 주위 성남 수정구 금토동 일대에 58만3581㎡ 규모의 판교 제3테크노밸리를 조성하는 개발계획이 잡혀 있는데, 준공 예상시점이 오는 2023년이기 때문이다.

시행사 HMG가 분양전환가격을 시세 기준으로 정한다면 입주예정자들은 4억원 이상의 추가금을 마련해야 한다. 이런 상황에서 정부가 건설임대사업자에 종부세 예외를 적용할 경우, 위례 호반가든하임과 성남고등지구 제일풍경채도 수혜를 받을 수 있다. '꼼수 분양'과 '시행사 폭리'에 '특혜 시비'까지 겁쳐 사회적 논란이 커질 여지가 있는 것.

◆ 예외 안 주면 세입자에 전가할 수도…전월세상한제 적용 '불투명'

반면 정부가 민간 건설임대사업자에 종부세 예외를 주지 않으면 이들이 임대한 주택의 세입자들이 애꿎은 피해자가 될 수 있다. 시행사가 임대료를 올려서 임차인에게 종부세 부담을 전가할 수 있어서다.

위례 호반가든하임은 내년 2월 입주 예정이다. 이 단지는 4년 임대기간이 끝난 후 추가로 4년 임대를 연장할 수 있다. 만약 임대를 연장할 때 새 임차인이 들어오면 임대인은 종부세 부담을 반영해서 보증금과 임대료를 큰 폭 올릴 가능성이 있다.

현재 민간건설임대주택은 전월세상한제 적용 여부가 명확하게 알려지지 않았다. 전월세상한제는 지난 29일 국회 법제사법위원회를 통과한 '주택임대차보호법 일부개정법률안'(대안)에 포함된 사항이다. 이원욱 더불어민주당 의원실 관계자는 "임대주택은 (주택임대차보호법이 아니라) 별도의 민간임대주택에 관한 특별법 적용을 받는다"고 선을 그었다.

반면 민간임대주택에 관한 특별법 제3조에 따르면 "이 법에서 정하지 않은 사항에 대해서는 주택법, 건축법, 공동주택관리법, 주택임대차보호법을 적용한다"고 돼 있다. 이 부분을 보면 민간건설임대주택이 주택임대차보호법 적용을 받을 여지가 있는 것처럼 보인다.

전문가들도 이에 대해선 결론을 못 내리고 있다. 한 부동산 전문 변호사는 "주택임대차보호법은 민간임대주택도 규율한다"며 "하지만 국회에서 법 통과 전 세부사항이나 부작용을 충분히 논의한 게 아니라 갑자기 통과시킨 것이라서 해석에 논란의 여지가 있다"고 말했다.

설령 민간건설임대주택이 전월세상한제를 적용받아도, 새 임차인에 임대료 상한선 5%가 적용되지 않을 수도 있다. 이원욱 의원 등이 발의한 관련 법안이 아직 국회를 통과하지 않아서다.

이 의원의 법안은 집주인이 새 임차인을 받을 경우 임대료를 종전보다 5% 넘게 못 올리게끔 규정했다. 집주인들이 4년마다 세입자를 바꾸면서 임대료를 대폭 올리는 것을 막는 게 목적이다. 하지만 당정은 이 내용을 장기적인 관점에서 검토하기로 결정했다. 추후 전월세시장이 계속 불안할 경우 쓸 수 있는 카드로 남겨둔 것이다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "종부세 부담이 민간건설업체에 전가되든, 안되든 각각의 경우에 부작용이 생길 수 있다"며 "정부가 주택임대사업을 하는 법인 간 구분 없이 종부세를 일괄 인상해 부작용이 계속 파생되고 있다"고 말했다.

 

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