[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 올 상반기 서울 서초구 반포동에서 '전세대란'이 심화될 것이라는 우려가 고개를 들고 있다. 임대차3법 시행으로 전세 매물이 줄어든 상황에서 3600여가구의 반포주공1단지 이주 수요가 몰리면 주변 전세가격 폭등을 불러올 수 있다는 분석이다.

◆ 반포 지역 전셋값, 1주일새 수억씩 '점프'…임대차3법에 전세대란

15일 부동산업계에 따르면 서울 서초구 반포동 반포래미안아이파크 전용 85㎡는 지난 2일 역대 최고가인 18억원(8층)에 전세계약이 체결됐다. 지난달 24일에는 10억9200만원(18층)에 거래됐는데 약 1주일 새 7억원 넘게 오른 것.

[서울=뉴스핌] 이형석 기자 = 서울 서초구 반포3주구 모습. 2019.12.23 leehs@newspim.com

반포동 래미안퍼스티지 전용 169㎡는 지난달 18일 전셋값 32억원(27층)으로 최고가를 기록했다. 작년 12월 11일 23억1000만원(16층)보다 9억원 가까이 뛴 값이다.

반포자이 전용 195㎡는 지난달 2일 28억원(12층)에 전세가격 신고가를 경신했다. 지난 1월 17일에는 17억8500만원(15층)에 거래됐는데 약 2주 만에 10억원 넘게 오른 셈이다.

반포동이 속해 있는 서초구는 전세가격이 강세를 보이고 있다. 한국부동산원 월간 아파트 전세가격지수에 따르면 서초구 아파트 전셋값은 작년 2월부터 올해 2월까지 7.08% 올랐다. 같은 기간 서울 아파트 전셋값 상승률(3.97%)보다 약 2배 높은 수치다.

반포 아파트 전셋값이 이처럼 오른 것은 '양도세 강화'와 '임대차 3법' 때문이라는 게 이 지역 현지 부동산시장 전문가들 분석이다.

반포동 B공인중개사무소 관계자는 "양도세 장기보유특별공제 80%를 받으려면 10년 거주, 10년 보유를 해야 하니 집주인이 세입자를 내보내고 직접 실거주하는 경우가 많아졌다"며 "세입자들은 집주인이 실거주하겠다고 하면 계약갱신청구권을 행사하는데 이 두 가지 모두 시장에 나올 수 있는 전세 매물을 줄이고 있다"고 말했다.

'임대차 3법'으로 전세가격 상승폭이 실제보다 커 보이게끔 착시현상이 발생하고 있다는 의견도 있다.

반포동 J공인중개사무소 관계자는 "세입자가 계약갱신청구권을 행사하면 전세금을 기존보다 5%만 올리지만 새로운 세입자와 계약할 경우에는 현재 시세대로 계약이 이뤄진다"며 "두 가지 경우를 단순 비교하면 전세가격이 단기에 크게 벌어진 것처럼 보일 수도 있다"고 말했다.

◆ 상반기 반포1단지 3600여가구 이주…전세대란 심화 우려

다만 올 상반기 3600여가구의 재건축 이주수요가 발생하면 반포 지역 전셋값이 더 크게 폭등할 것이라는 우려가 나온다. 총 2120가구의 반포주공1단지 1·2·4주구는 오는 5~6월부터 이주를 실시한다. 조합 관계자는 "오는 11월까지 이주를 마치면 내년에는 철거가 시작될 것"이라고 말했다.

총 1490가구 규모인 반포1단지 3주구의 경우 재건축 조합이 이달 중 관리처분계획인가 신청을 준비하고 있다. 관리처분계획인가를 받아야만 기존 아파트를 철거할 수 있다.

반포3주구 시공사인 삼성물산 관계자는 "이주 시기는 관리처분인가 시점에 따라 정해질 예정"이라며 "조합이 관리처분인가를 빠르게 진행해 상반기 이주를 추진한다면 해당 일정에 맞춰 철거를 진행할 것"이라고 말했다.

앞서 서울 송파구, 강동구에서도 재건축 단지 이주수요가 몰려 전세 품귀가 발생한 적이 있다. 지난 2019년 송파구에서는 1월 말~8월까지 잠실 진주아파트 재건축(1507가구)과 잠실 미성(1230가구)·크로바(120가구) 재건축 단지에서 이주를 진행했다.

이 기간에 송파구 전세시장은 공급부족이 점점 심화됐다. KB부동산에 따르면 송파구 전세수급지수는 2019년 1월 88.2에서 5월 111.7, 8월 136.4로 꾸준히 올랐다. 7개월 사이 54.6% 오른 것이다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2021.03.10 sungsoo@newspim.com

전세수급지수는 전세 공급부족 정도를 나타내는 지표다. 표본 중개업소에서 설문을 통해 추출한다. 1∼200 사이 숫자로 나타내며 수치가 높을수록 전세 공급부족을, 낮을수록 수요부족을 뜻한다.

총 5930가구에 이르는 강동구 둔촌주공아파트 재건축은 지난 2017년 7월~2018년 1월까지가 이주기간이었다. 이 기간에도 전세수급지수가 100을 웃돌아 전세공급이 부족했던 것으로 조사됐다.

당시에는 서울 전세시장에서 '역전세'가 발생해 전세가격이 크게 오르지 않았다. 또한 비슷한 기간(2018년 12월~2019년 4월)에 송파구 가락동에서 총 9510가구 규모의 헬리오시티가 입주한 것도 전세가격 안정에 도움을 줬다.

하지만 이번에는 임대차 3법 여파로 전세품귀가 지속되고 있다. 여기에 3600여가구의 이주수요까지 겹칠 경우 이 지역 전세가격 폭등이 불가피할 것으로 예상된다. 

B공인중개사무소 관계자는 "반포1단지 재건축 이주가 시작되면 전세 물건을 찾는 사람은 더 많아지고 매물은 더 귀해질 것"이라며 "이로 인해 전세가격이 더 오르는 악순환이 벌어질 수도 있다"고 말했다.

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