[서울=뉴스핌] 홍우리 기자 = 중국 각 지방정부가 부동산 시장 규제 완화에 속도를 내고 있다. 경기 하방 압력이 가시화면서 부동산 시장 활성화를 통해 꺼져가는 성장 동력에 재차 불을 지피겠다는 중앙정부 방침에 호응하고 있는 것이다.

증권시보(證券時報) 보도에 따르면, 산둥(山東)성 허쩌(菏澤)를 시작으로 충칭(重慶)·장시(江西)성 간저우(贛州) 등에서 잇따라 부동산 대출 규제 완화 시그널이 감지되고 있다. 현지 주요 은행들이 첫 주택 구매자(명의 소유 부동산이 없고 과거 주택담보대출 기록이 없는 경우)에게 적용하는 주택담보대출비율(LTV)을 종전의 70%에서 80%까지 높인 것.

[사진=바이두(百度)]

부동산 대출 총량 규제 시행에 따라 다수 지역의 LTV가 70% 이하를 유지해왔던 가운데 허쩌 등이 LTV를 상향 조정한 것을 두고 업계는 "매우 이례적인 일"이라고 평가한다. 당국이 부동산 경기 침체 수준이 심한 지역을 중심으로 LTV 조정을 허용한 것이라는 분석이다.

중국 민간 부동산 시장 연구기관인 이쥐(易居)연구원 옌웨진(嚴躍進) 연구총감은 "LTV 조정은 부동산 구매자에게 가장 큰 영향을 미치는 요소"라며 "무주택자에 대한 LTV 비율이 80%까지 높아진 것은 부동산 시장 및 부동산 금융 상황에 긍정적 변화가 나타나고 있음을 보여주는 것"이라고 설명했다.

LTV를 조정한 것 외에 은행 대출 금리 역시 낮아지고 있다. 지역별로 보면 웨강아오대만구(粵港澳大灣區, 광둥·홍콩·마카오) 지역 내 다수 도시 시중 은행들이 대출 기준금리 격인 LPR을 기준으로 각각 대출 금리를 인하했다.

광둥성 후이저우(惠州)의 경우 시중 은행들이 지난달 21을 기점으로 주택담보대출 금리를 인하했다. 실거주 목적의 첫 주택 구매 대출 금리는 최대 5.2%까지, 2주택 구매 대출 금리는 5.35%까지 낮아졌다. 선전의 첫 주택, 2주택 구매 대출 금리 역시 종전의 5.1%, 5.6%에서 4.9%, 5.2%로 하향 조정됐다.

베이커연구원(貝殼研究院)은 모니터링 자료를 인용, 103개 중점 도시의 지난 1월 첫 주택 대출 평균 금리는 5.84%로, 전월 대비 0.08%p 낮아졌다고 설명했다.

중위안(中原)부동산연구원 통계 자료에 따르면, 중앙 당국의 신용대출 정책 완화 기조가 정해진 이후 올 들어 2월 현재까지 전국 36개 이상 도시가 주택공적금 사용 규제 완화·인재보조금·주택 구매 보조금 등과 같은 부동산 시장 안정화 정책을 발표한 것으로 나타났다.

중국이 부동산 살리기에 나선 이유는 경기 성장세 둔화 양상이 가시화하고 있기 때문이다. 특히 국내총생산(GDP)의 30% 가량을 차지하는 부동산 시장 침체가 경기 급강하의 주요 원인으로 지목되면서 당국은 '경제 안정화'에 방점을 찍고 부동산 시장의 '건강하고 장기적 발전'을 강조하기 시작했다. 

실제로 코로나19 기저 효과로 인해 지난해 8.1%의 경제성장률(GDP)을 달성했지만, 분기별 성장률은 1분기 18.3%를 기록한 데 이어 2~4분기 각각 7.9%, 4.9%, 4%로 그 폭이 축소됐다.

규제 완화 조치가 부동산 시장 활성화로 이어질 것인가에 대해서는 전문가들의 의견이 엇갈린다. 대출 부담이 작아진 만큼 부동산 구매 수요가 살아날 것이라는 전망이 우세한 가운데, 일각에서는 '주택은 살기 위한 것이지 투기 대상이 아니다'라는 기조가 달라지지 않는 이상 과거와 같은 '부동산 불마켓'은 재현되기 힘들 것이라는 관측도 있다.

광둥성 주택정책연구센터 리위자(李宇嘉) 고급 연구원은 "LTV를 80%로 상향 조정한 것은 수요를 고려한 정책 완화 신호로 볼 수 있지만 마지노선이 깨지지 않고 대대적인 유동성 공급이 없는 이상 부동산 시장의 펀더멘털이 크게 달라지지는 않을 것"이라고 설명한다.

[사진 = 셔터스톡]

현재의 부동산 수급관계·부동산 시장에 대한 소비자들의 전망·부동산 리스크에 대한 은행의 판단 모두 예전과 완전히 달라진 상황에서 대출 총량 규제가 완전히 사라지지 않는다면 부동산 시장이 '안정'은 되찾겠지만 '반등'할 가능성은 크지 않을 것이란 분석이다.

리위자는 "정책 지원 모두 제한적으로 이루어지고 있다. 부동산 구매 제한이나 대출 제한 등을 완전히 돌파하지는 못했다"며 "'부동산 가격은 오를 뿐 하락하지 않는다'는 분위기는 깨졌고, 중고주택 가격 참고 제도·자금출처 관리 감독 등 조치 등은 여전하다. 레버리지를 일으켜 부동산에 투자하는 것은 과거가 됐다"고 지적했다.

실제 중국 중앙은행인 인민은행이 지난해 12월과 1월 LPR을 인하했음에도 불구하고 부동산 시장 회복 조짐은 나타나지 않고 있다. 부동산 정보 업체 커얼루이 보고서에 따르면, 지난달 29개 주요 도시의 주택 거래 면적은 전년 동기, 전월 대비 각각 46%, 37% 감소한 것으로 나타났다.

반면 부동산 거래가 활기를 되찾을 것이란 기대감도 상당하다. 중즈연구원(中指研究院) 지수사업부 천원징(陳文靜) 부총감은 "일부 지역이 LTV를 상향 조정한 것이 시장 정서에 상당히 긍정적인 영향을 미칠 것"이라며 "관망세가 수그러들고 부동산 구매 자신감이 되살아날 것"이라고 전망했다. 

중위안부동산 장다웨이(張大偉) 애널리스트는 "부동산 시장 규제가 완화하고 있는 가운데 시장 거래의 저점 구간 도래가 임박했다"며 "올해 1분기, 길면 2분기에 바닥을 찍을 것"이라고 내다봤다. 

한편, 인민은행은 지난해 12월과 1월 LPR을 인하했다. LPR은18개 시중 은행이 보고한 주택담보대출 우대금리를 기준으로 인민은행이 매월 20일 전후 고시하는 우대금리 평균치로서, 사실상 대출 기준금리 역할을 한다. 2020년 4월 0.2%p 인하된 뒤 20개월 동안 동결됐던 LPR은 지난해 12월 과 1월 각각 0.05%p, 0.1%p 낮아지면서 현재 3.7%를 기록 중이다.

지급준비율(지준율)도 손봤다. 지난해 7월 이후 12월 또 한번 0.5%p 인하하면서 현재 지준율은 8.4%다. 

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