[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 아파트도 매입 임대사업으로 등록할 수 있도록 제도 부활이 시급하다는 목소리가 나온다.

오는 7월 이후 올해 임대차3법 전세(2+2년) 계약갱신청구기간이 시작되면 전세매물이 부족해지는데다 '역대급' 입주물량 가뭄이 겹치면서 매물 부족현상이 집중될 것이란 우려가 나오고 있어서다. 더욱이 올 하반기 윤석열 정부의 재건축·재개발 활성화로 멸실주택이 늘어날 경우 주택 부족은 더 심해질 수 있다. 이처럼 전세가격이 급등할 경우 매매가격까지 밀어올릴 위험도 진단되고 있는 상황이다. 이에 전문가들은 정부가 아파트 임대사업자 제도를 하루빨리 부활시켜 전세매물을 늘려야 한다고 강조한다. 

◆ 올해 임대차법 2+2년 만기…공급가뭄에 전세가격 '급등' 예고

5일 부동산업계에 따르면 올해 전세가격 급등이 발생하기 전에 정부가 아파트 등록임대사업자 혜택을 부활시켜야 한다는 분석이 나온다. 임대차 3법에 따른 전세(2+2년) 만기가 다가올 경우 전세가격 폭등과 더불어 매매수요도 증가할 것으로 예상돼서다.

대통령직인수위원회(인수위)는 일정 면적 이하 다세대주택, 주거용 오피스텔을 임대주택으로 등록할 경우 종부세 부과대상 주택 수에서 제외해주는 안을 고민하는 것으로 알려졌다.

하지만 수요자들이 원하는 상품은 '아파트'인 만큼 다세대, 오피스텔보다는 '아파트' 임대사업자를 우선 고려해야 한다는 주장이 높다. 일반적으로 다세대, 오피스텔은 아파트를 구하지 못할 경우 '차선책'으로 인식된다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 등록임대주택 유형별 신규등록 가능여부 현황 [자료=국토교통부] 2020.08.11 sungsoo@newspim.com

이전에는 아파트를 임대주택으로 등록할 경우 4년 단기, 8년 장기일반·공공지원 유형으로 등록할 수 있었다. 민간임대주택 사업자는 임대주택에 대한 재산세 감면, 종합부동산세 계산시 과세표준 합산대상 배제 혜택, 소형주택 임대사업자에 대한 세액감면, 임대주택의 장기보유특별공제(장특공제) 등 세제혜택을 받을 수 있었다.

하지만 국토교통부가 발표한 7·10 부동산대책의 후속 대책인 '민간임대주택특별법 개정안'이 지난 2020년 국무회의에서 의결되면서 4년짜리 단기임대와 8년짜리 아파트 장기일반 매입임대는 폐지됐다.

업계에서는 이같은 아파트 임대사업자 제도 폐지에 따라 아파트 전세 매물 부족이 심화되고 있다고 진단한다. 더욱이 올해 서울 주택시장은 공급부족이 극심해 전세가격 불안 요인이 상존하고 있다. 부동산정보업체 부동산R114에 따르면 올해 서울 아파트 입주 물량은 2만463가구로 작년(3만1211가구)보다 34.4% 감소한다. 지난 2020년(4만9359가구)에 비하면 절반 이하로 급감한 수치다.

오는 8월 '임대차 3법' 시행 2년이 도래하는 만큼 향후 전세가격은 더욱 오를 가능성이 크다. 전세기간(2+2년)을 다 채운 신규 전세매물이 시장에 나올 것이기 때문이다.

집주인들은 종전 세입자가 계약갱신청구권을 써서 전세보증금을 5%밖에 올리지 못했기 때문에 새로운 세입자와 전세계약을 맺을 때 전세금을 시세에 맞춰서 높게 받을 것으로 보인다. 이에 따라 전세가격-매매가격 차이가 좁혀지면 전세수요가 매매수요로 옮겨붙을 가능성도 크다. 

임병철 부동산R114 수석연구원은 "계약갱신청구권을 써서 전세 4년을 다 채운 임차인들은 전세 만기가 돌아오기 2개월 전부터 미리 움직일 것"이라며 "높은 가격에 전세를 구할 바에는 차라리 매매하려고 할 가능성이 있다"고 말했다.

이어 "지난 2019년 12·16정책이 나온 후 6개월 정도, 또한 2021년 초에도 종부세 여파로 서울 아파트 가격이 잠시 떨어졌었다"며 "하지만 결국 저가 매수세가 붙으면서 다시 상승으로 전환했고, 이번에도 이런 현상이 반복될 가능성이 있다"고 덧붙였다.

◆ 전세가율 반등, 전세→매매수요로 옮겨붙을 수도…"재건축 따른 이주수요도 대비해야"

입주물량 감소로 인해 전셋값도 심상치 않은 모습을 보인다. 최근 서울 아파트 전세가율은 반등할 기미를 보이고 있다. 전세가율은 매매가격 대비 전세가격 비율을 말한다. 아파트 가격이 3억원인데 전세가 2억원이면 전세가율은 66.67%다. 즉 전세가율이 오른다는 것은 전세가격이 매매가격보다 빠르게 오르는 것을 뜻힌다.

KB국민은행 월간 주택가격 동향 시계열 통계에 따르면 서울 아파트 전세가율은 지난해 11월 54.48%에서 12월 54.54%로 오른 뒤 올해 1월 54.59%, 2월 54.63%로 올랐다. 3월에는 54.60%로 집계됐다. 작년 1월 56%대였던 전세가율이 같은 해 9월 54%대로 떨어졌는데 최근 들어 다시 소폭 오르고 있는 것이다.

특히 지난달 서울 아파트 전월세 시장에서는 각각 월세, 전세보증금 기준 최고가 거래가 나왔다. 국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면 서울 강남구 PH129(더펜트하우스 청담) 전용면적 273.96㎡ 6층은 지난달 21일 보증금 4억원, 월세 4000만원에 임대차 계약을 체결한 것으로 나타났다. 이는 월세 기준 역대 최고가다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2022.04.04 sungsoo@newspim.com

앞서 서울 성동구 아크로서울포레스트 전용 264.546㎡ 44층은 지난해 7월 보증금 20억원, 월세 2700만원에 계약이 체결됐다. 이번 PH129 월세는 이보다 1300만원 더 높다.

전세보증금 최고가를 기록한 사례도 있었다. 지난달 5일 성동구 성수동 갤러리아포레 전용 271.21㎡ 44층은 보증금 75억원에 전세 계약을 체결했다. 직전 최고가는 지난해 2월 강남구 청담동 브르넨청담 전용 219.96㎡ 5층 71억원이다.

업계에서는 오는 8월 임대차법 시행 2년을 앞두고 초고가 아파트를 시작으로 전월세 가격이 자극을 받을 수 있다고 우려한다. 신규 전월세계약을 대거 앞둔 상황에서 상급지 전세시장에 신고가 기록이 나오면 다른 지역 임대차시장에도 영향이 있을 것이기 때문이다. 이 경우 세입자들 부담이 커진다.

또한 윤석열 정부에서 재건축·재개발 활성화로 멸실주택이 늘어날 경우 주택공급 부족은 더 심해진다. 서울 전역 재건축·재개발 뿐만 아니라 일산, 분당 등 수도권 1기 신도시에서도 이주 및 철거에 따른 전세대란이 발생할 수 있다.

실제로 작년 서울 서초구 반포동 일대에는 3600여가구의 반포주공1단지 이주 수요가 몰려 전세가격, 매매가격이 급등했었다. 당시 반포자이 전세가격은 약 2주 만에 10억원 넘게 오르기도 했다. 이에 따라 전문가들은 정부가 아파트 임대사업자 제도를 하루빨리 부활시켜야 한다고 강조한다. 

이상우 인베이드투자자문 대표는 "앞으로는 신규주택 공급속도보다 기존주택 멸실속도가 더 높아서 주택공급량이 점점 줄어들 것"이라며 "임대사업자 제도를 다시 살리면 전세 매물이 늘어나서 전세가격 안정에 도움을 줄 것"이라고 말했다.

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