[서울=뉴스핌] 강명연 기자 = 서울시가 용산국제업무지구 조성을 위해 한국철도공사(코레일)와 직접 개발에 나서기로 하면서 용산 정비창 땅 주인인 코레일이 이익을 얼마나 실현할 수 있을지 관심이 쏠리고 있다.

일각에서 예상했던 부지 통매각에 비하면 코레일에 훨씬 유리한 방식이라는 게 대체적인 시각이다. 특히 용도지역 자체를 상업지역으로 전환해 부지를 조성한다는 계획이 현실화하면 개발이익의 상당부분을 코레일이 확보할 수 있게 된다. 개발이익이 공공에 귀속된다는 측면에서 민간에 단순 매각하는 방식 대비 '대장동 사태' 우려 해소도 가능하다.

다만 7대 3이라는 사업 지분 비율을 서울시가 어떻게 실현할지 불확실하고 부지 공공개발 방식으로 기대만큼 사업이 성공할 수 있을지도 지켜봐야 한다는 지적이 나온다.

[서울=뉴스핌] 용산국제업무지구 복합용지 계획(안) [사진=서울시] 2022.07.26 min72@newspim.com

◆ 코레일, 통매각 대신 사업시행자로 직접 나선다…이익 극대화·사업 리스크 최소화 고려

27일 서울시 등에 따르면 서울주택도시공사(SH)와 코레일은 용산국제업무지구 개발을 위해 별도 전담조직인 '(가칭) 용산개발청'을 꾸릴 계획이다. 이에 앞서 양 기관은 작년 5월 업무협약(MOU)을 체결하고 부지 개발 방안을 논의해왔다.

코레일과 SH는 직접 부지를 조성하는 사업시행자 역할을 맡기로 했다. 공공이 5조원을 투입해 부지를 조성하고 인프라를 구축한 뒤 민간에 개별 부지별로 매각한다는 방침이다. 양 기관은 각각 70%, 30%의 지분을 출자한다는 계획이다.

이런 방식은 당초 일각에서 예상됐던 부지 통매각과는 거리가 있다. 코레일이 갖고 있는 용산정비창 부지를 현재 시세 기준 약 5조원 안팎의 가격으로 팔지 않겠냐는 전망이었다. 이런 예상을 깨고 코레일이 직접 시행자로 참여하기로 한 데는 복합적인 요인이 작용한 것으로 풀이된다.

우선 부지의 미래가치를 고려할 때 현 시세대로 통매각하는 것은 코레일에 이익이 크지 않다. 용산 정비창 부지는 현재 제3종일반주거지역으로 묶여 있지만 도심 한복판에 마지막으로 남은 대규모 부지라는 점에서 잠재력이 어느 지역보다 크다. 서울시가 이번에 내놓은 용적률 1500% 이상이 가능해지면 5조원의 몇 배를 수익으로 거둬들일 수 있다는 의미다. 18조원 넘게 쌓인 코레일 부채의 상당부분을 해결할 수도 있다. 통매각 방식은 민간이 거둬들일 개발이익을 어떻게 환수할지 문제라는 점도 부담이다. '제2의 대장동' 특혜시비가 불거질 수 있어서다.

과거 통매각 실패 경험이 반면교사가 된 측면도 있다. 2007년 서울시가 용산 개발에 드라이브를 걸면서 코레일이 민간에 부지를 통매각하기로 결정했지만 이를 주도했던 당시 오세훈 시장이 무상급식 문제로 물러나면서 사업 자체가 백지화됐다. 10년 넘게 사업이 중단됐던 불확실성을 고려하면 서울시와 직접 부지 개발에 나서는 게 오히려 효율적일 수 있다는 판단이 작용했다는 것이다. 철도업계 관계자는 "오랫동안 묶여 있던 땅이기 때문에 바로 팔아버릴 수 있으면 좋겠지만 리스크가 컸던 만큼 직접 개발 방식을 결정한 것으로 보인다"고 말했다.

[서울=뉴스핌] 황준선 기자 = 오세훈 서울시장이 26일 오전 서울 중구 서울시청 브리핑룸에서 용산국제업무지구 개발구상 기자설명회를 하고 있다. 2022.07.26 hwang@newspim.com

◆ SH 출자 불확실성, 실현시 사업 가시화 가능성 ↑…공공개발 비효율 우려도

코레일이 단순히 부지를 매각하고 손을 터는 데 비해 수익을 실현하기까지 넘어야 할 산도 만만치 않다. 우선 SH공사가 출자하기로 한 지분 30%를 조달하는 방안이 구체화되지 않았다는 게 불안 요인이다. SH는 용산 부지를 갖고 있지 않기 때문에 자금 조달 방안이 마땅치 않다. 미래에 발생할 개발이익을 전제로 파이낸싱을 하는 방식 등이 가능할 수 있지만 불확실성이 있다는 분석이 나온다.

반면 허가권을 가진 서울시 산하 기관인 SH가 일정부분 지분 참여 방식으로 참여하는 방안이 가시화하면 사업 실현 가능성은 어느 때보다 높아질 수 있다는 기대감도 있다. 이를 위해 용적률, 건폐율, 높이를 별도로 정하는 규제특례인 '입지규제최소구역' 제도를 활용하기로 한 것도 긍정적이다. 서울시 관계자는 "면적의 상당부분을 상업지역으로 용도변경해 부지를 개발하고 도로 등 인프라를 만든 뒤 민간에 경쟁입찰 방식으로 팔겠다는 구상"이라고 설명했다.

한문도 연세대 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수는 "공공이 직접 나서면 사업 실현 가능성은 어느 때보다 빨라진다는 점에서 긍정적"이라면서도 "SH가 사업에 참여하는 실행방안이 구체화될 필요가 있다"고 말했다.

다만 민간이 직접 부지를 개발하는 데 비해 사업 성공률이 떨어질 우려가 있다는 지적도 나온다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 "공공이 원하는 도시의 모습이나 기능이 있겠지만 시장에서 수용할 수 있는 가격 수준을 맞추기 쉽지 않을 수 있다"며 "좋은 땅을 싸게 팔지 않으려는 공공의 의도가 민간의 수익성 저해로 이어질 수 있는 만큼 개발사업의 성공에 부정적인 요소가 될 수 있을 것"이라고 말했다.

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