[뉴욕=뉴스핌] 이경화 기자 = 북미 출장 중인 오세훈 서울시장이 낙후된 동서울터미널을 시작으로 '100년 서울 도시공간 대개조' 재편을 본격화하겠다고 밝혔다.

동서울터미널은 여객터미널의 기능개선을 넘어 수변 휴식과 조망, 상업·업무시설 등을 유기적으로 배치하면서 시민이 연중 찾아와 즐기는 복합개발시설로 재편한다는 계획이다.

우선 19일 오후(현지시간) 오 시장이 방문한 허드슨야드는 2005년부터 맨해튼 미드타운 서쪽 허드슨 강변의 낡은 철도역, 주차장, 공터 등 약 11만㎡ 부지를 입체적으로 재개발 중인 사업으로서 뉴욕 대표 도심 재탄생 사례 중 하나다.

오세훈 서울시장이 엣지전망대에서 제프 블라우 릴레이티드 컴퍼니즈 대표의 허드슨야드 프로젝트 브리핑을 듣고 있다. [사진=서울시]

뉴욕시는 2003년 마스터플랜을 통해 부지가 균형감 있게 개발되도록 합리적 용도지역제를 제시, 입체적인 보행로와 업무·상업, 문화시설로 동·서측이 자연스레 연결 되게 끔 유도했다.

무엇보다 뉴욕시 MTA 철도부지에 기존 철도 기능을 유지하면서도 복합문화시설 '더 셰드'와 100층 높이 야외전망대 '엣지' 등 독특한 건축물·공간을 보기 위해 연중 사람이 찾는 곳으로 재탄생시켰다.

이 자리에서 오 시장은 "여의도공원에 들어설 제2세종문화회관이나 세종문화회관 리모델링에도 일부 이와 같은 콘셉트를 도입하면 시민 누구나 향유 가능한 가변성 갖춘 공간이 될 것"이라고 말했다.

오 시장은 이어 허드슨야드 서측의 '맨해튼웨스트'를 찾아 상업·주거, 관광(호텔·공연장 등), 오픈스페이스가 조화를 이루는 복합거점과 '펜스테이션'과 연결된 입체동선 등 서울 시내 복합개발을 앞둔 지역에 적용할 만한 요소를 유심히 살펴보면서 "배울 게 많다고 느낀다"고도 했다.

오세훈 서울시장이 김 반 홀스베케(Kim Van Holsbeke, 사진 왼쪽)씨에게 맨하탄웨스트 입체복합개발 현장에 대해 설명을 듣고 있다. [사진=서울시] 2023.09.21 kh99@newspim.com

이날 오 시장이 찾은 리틀아일랜드는 세계적 건축가 토마스 헤더윅의 디자인으로 층수는 4층 정도지만 층고가 높아 옥상서 보는 경관이 멋스럽다. 100종 넘는 식물종이 서식하며 날씨나 풍파에도 견디도록 자재에 신경썼다고 한다. 평일인데도 관광객들이 줄 선 모습을 볼 수 있었다.

함께 찾은 자비츠 컨벤션 센터는 뉴욕시에서 가장 큰 시설로 시 전체에 미치는 경제적 영향이 매우 크다. 건물아래 공조기서부터 나오는 바람, 발전하는 윈드터빈을 비롯해 날아오는 새가 죽지 않게 무늬를 넣은 유리벽이 설치됐다. 설치 전 연간 약 4500마리의 새가 죽었다고 한다.

센터 내에서는 기후변화와 관련된 전시, 또 관련 기업들의 회의 모습을 볼 수 있었다. 오 시장이 시찰한 자비츠 컨벤션 센터는 잠실 스포츠 마이스 복합단지 조성 사업에 반영될 예정이다.

다음 날인 20일 오전에는 허드슨야드 인근 건물 공중권(Air Rignt)을 양도받아 혁신 개발한 건축물 '원 밴더빌트'와 업무·주거·상업시설로 복합개발 중인 '그랜드센트럴터미널'을 찾아 공중권에 대해 청취하고 "뉴욕의 도심 재개발 사례를 보면 불가능은 없다는 생각이 든다"고 말했다.

오세훈 서울시장이 원 밴더빌트 전망대에서 제임스 본 클램퍼러 KPF 대표에게 전망대 시설 설명을 듣고 난 후 기념사진을 찍고 있다. [사진=서울시] 2023.09.21 kh99@newspim.com

원 밴더빌트는 인근 건물 바워리 세이빙의 용적 약 9750㎡의 공중권을 양도받아 지상 93층 고밀 개발된 건축물이다. 지하로는 철도터미널과 연계해 이용자 편의를 높이고 상부 335m 지점에는 전망명소 '서밋'을 둬 엠파이어스테이트 빌딩, 센트럴파크 등 뉴욕 시내를 전망할 수 있게 조성됐다.

1913년 개관한 그랜드센트럴터미널은 세계최대 기차역으로 뉴욕시는 터미널 보존을 위해 저층부 터미널은 유지하면서 상부의 넓은 부지에 대한 '공중권'을 양도할 수 있게끔 유도, 혁신적 도시개발을 이뤄냈다는 평가를 받는다. 대표적으로 '175 파크애비뉴프로젝트'가 그랜드센트럴터미널의 용적율을 양도받아 초고층 건물, 녹지확보, 터미널연계 입체복합 개발을 진행 중이다.

이는 고층빌딩이 가능한 제도적 기반에 기인한다. 법적 뒷받침을 통해 공중권을 거래하는 미국과 달리 우리나라는 결합개발 방식을 도입, 주변 용적률을 이어 받아 미국처럼 개발 효과를 누리면서도 이익·비용을 함께 지는 제도를 시행하고 있다. 이른바 세운상가 주변 개발 사업이다.

오 시장은 "우리 법체계로 공중권이 가능하려면 법 개정이 필요하지만 민법이나 물건법을 전공한 학자들의 경우 현행 물권법 체계 내에서 공중권을 따로 떼어내 입법화하는 상상초월의 발상에 거부감이 있는 데다, 서울시가 입법 작업을 직접 할 수도 없는 입장이라 임기가 끝나기 전 급한 대로 결합 개발방식을 최대한 활용할 생각"이라고 했다.

오세훈 시장이 그랜드 센트럴 터미널에서 제임스 본 클렘퍼러 KPF 대표와 대화를 나누고 있다. [사진=서울시] 2023.09.21 kh99@newspim.com

서울시는 뉴욕 중심부에 위치하며 최근 개발에 임박한 '포트어소리티 터미널'이 현재 계획 중인 '동서울터미널' 주변 지역 활성화·교통흐름 개선 등의 좋은 사례가 될 것으로 보고 있다. 뉴욕시는 72년 된 '포트어소리티 터미널'을 오는 2033년까지 업무·주거·상업복합시설로 개발할 예정으로 미국 전역과 맨해튼을 이어주는 교통·경제의 허브 역할을 할 것이란 기대감이 높다.

서울시는 노후 도심의 고밀 복합개발 시찰지 사례를 바탕으로 동서울터미널 대상 '서울공간 대개조' 선도사업에 들어간다는 방침이다. '동서울터미널 현대화' 사업은 여객터미널의 기능 개선을 넘어 지하에 터미널·환승센터, 지상부 수변 휴식·조망공간, 공중부 상업·업무시설 등을 유기적으로 배치, 터미널을 이용하지 않는 시민도 연중 찾아와 즐기는 복합개발시설로 조성된다.

동서울터미널은 과거 광나루터를 오갔던 돛단배를 형상화해 한강의 역사성과 상징성을 극대화한 건축 입면으로 조성되며 타워 최상층을 비롯한 중층부 곳곳에도 한강과 서울 전경을 감상할 수 있는 전망 특화공간이 마련될 계획이다.

서울시는 동서울터미널 현대화를 추진할 민간 사업자인 신세계동서울PFV(신세계프라퍼티 등)와 구체적인 공공기여계획을 담은 사전협상(안)을 9월 중 마무리하고 내년 상반기 지구단위계획 결정, 그해 말까지 건축 인·허가 등을 거쳐 2025년 착공을 목표로 추진한다.

현재 서울에서는 공공(SH공사) 주도의 '창동역 복합환승센터 사업'과 민간(신세계PFV) 주도 '동서울터미널 현대화 사업'이 동시에 추진되고 있다. 시는 두 사업을 광역교통 중심 복합개발의 신호탄 삼아 향후 상업·문화·주거시설까지 확장한다는 계획이다. 

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