[뉴욕=뉴스핌 황숙혜 특파원] 미국 신용시장의 한파가 부동산 시장을 냉각시키는 모습이다. 특히 상업용 부동산 투자자들이 채권 시장의 경고음에 바짝 긴장하고 있다.

연방준비제도(Fed)의 금리인상이 단행될 경우 부동산 시장의 기류 변화가 더욱 두드러질 것으로 시장 전문가들은 내다보고 있다.

보스톤의 상업용 부동산 노른자위 지역 <출처=블룸버그통신>

시장조사 업체 그린 스트리트의 데이터에 따르면 지난 1일 기준 상업용 부동산의 투자등급 채권 대비 상대적인 수익률 프리미엄이 54bp로 떨어졌다. 이는 1986년 이후 역사적 평균치인 150bp에 크게 못 미치는 수치다.

바닥권으로 떨어진 자금 조달 비용과 글로벌 투자자들의 고수익률 추구로 인해 부동산 자산의 밸류에이션은 2010년 이후 지속적인 상승세를 보였다.

묻스와 리얼 캐피탈 애널리틱스에 따르면 특히 뉴욕과 샌프란시스코의 노른자위 오피스 빌딩 가격은 2008년 고점에 비해 57% 뛴 상황이다.

하지만 상업용 부동산의 상승 사이클이 정점을 지났다는 의견이 투자자들 사이에 번지고 있다. 더 이상 투자자들의 리스크 선호 심리와 초저금리에 따른 반사이익을 기대하기 어렵다는 얘기다. 여기에 신용시장의 혼란 역시 부동산 시장의 악재로 꼽힌다.

마사 페이톤 TIAA-CREF 펀드매니저는 “시장 변동성 확대가 곧 조정 가능성을 예고하는 것”이라며 “투자자들 사이에 긴장감이 높아지고 있지만 당장 폭락이 발생하지는 않을 것”이라고 말했다.

그린 스트리트 역시 상업용 부동산 시장의 약세를 예상한 한편 과거 위기 당시와 같은 조정이 발생할 여지는 낮은 것으로 판단했다.

그린 스트리트는 투자자 보고서를 통해 앞으로 12개울 사이 부동산 가격이 5% 가량 하락할 것이라는 전망을 내놓았다.

오피스 빌딩을 중심으로 상업용 부동산의 가격 상승 둔화는 이미 가시화됐다. 올들어 가격 상승폭은 5%에 불과, 지난해 상승률인 15%에서 크게 떨어졌다.

밸류에이션 부담이 높은 데다 연준의 금리인상을 앞두고 채권 수익률이 상승하면서 가격 상승에 제동이 걸렸다는 것이 시장 전문가들의 진단이다.

여기에 거시경제 성장에 대한 회의적인 시각도 부동산 시장에 한파를 내고 있다는 지적이다.

앤디 맥쿨록 그린 스트리트 애널리스트는 ‘투자자들이 전반적인 경제 동향에 우려를 내비치고 있다”며 “부동산 시장에 훈풍을 일으켰던 여건이 희석되고 있다”고 주장했다.


[뉴스핌 Newspim] 황숙혜 기자 (higrace@newspim.com)