[뉴욕 = 뉴스핌 황숙혜 특파원] 미국 상업용 부동산 대출을 기초자산으로 하는 채권이 연초 이후 가파르게 하락, 배경에 관심이 쏠리고 있다.

월가의 투자자들은 부동산 시장의 사이클이 꺾이기 시작하는 신호라는 데 입을 모으고 있다.

16일(현지시각) 도이체방크에 따르면 BBB 등급의 상업용 부동산 연계 채권이 연초 이후 18% 폭락한 것으로 나타났다. 또 관련 채권의 리스크 프리미엄이 올들어 2.75%포인트 뛴 것으로 집계됐다.

상업용 오피스가 밀집한 맨해튼 <출처=블룸버그통신>

이는 오피스 빌딩과 호텔, 쇼핑몰 등 주요 상업용 부동산 시장의 활황이 꺾이기 시작했다는 신호로 풀이되고 있다.

경기 둔화 우려에도 미국 주요 도시의 상업용 부동산 가격은 사상 최고치에 도달했거나 근접한 상황. 가격이 추가 상승하기는 어려울 것이라는 관측이 채권시장을 먼저 강타했다는 것이 월가 투자자들의 진단이다.

금융위기 이후 상업용 부동산 대출을 다양한 형태의 채권으로 가공돼 금융시장에 쏟아졌고, 2016년과 2017년 만기가 도래하는 채권액이 2000억달러에 이르는 것으로 파악됐다.

채권 가격의 가파른 하락이 지속될 경우 신용시장은 물론이고 상업용 부동산 시장까지 크게 흔들릴 것으로 우려된다.

시장 전문가들은 투자자들이 요구하는 상업용 부동산 저당증권(CMBS)의 수익률이 회사채 시장의 정크본드와 맞먹는 수준이라고 전했다.

수익률 상승과 함께 차환 발행 여건이 악화될 경우 기존의 상업용 부동산 자산이 압류되거나 건설 프로젝트가 중단되는 등 악순환이 펼쳐질 수 있다.

리 오버비 노무라 증권 CMBS 리서치 헤드는 “대규모 채권이 만기 도래하는 상황에 차환 발행 비용이 가파르게 치솟고 있다”고 전했다.

올해 CMBS 시장이 25% 팽창할 것으로 내다봤던 시장 전문가들은 전망치를 속속 낮춰 잡고 있다. 최근 채권 가격 급락이 추세적인 반전을 예고하는 것이라는 해석이다.

소식통에 따르면 억만장자 투자가인 조지 소로스의 패밀리 오피스가 CMBS를 대량 매도한 것으로 파악되는 등 이른바 ‘큰손’들의 움직임도 예사롭지 않다.

브라질 투자은행 BTG 팩추얼도 최근 보유중이던 CMBS를 팔아치우는 등 해외 투자자들도 발을 빼는 모습이다.

로버트 퍼살 BTG 팩추얼 증권화 상품 헤드는 “전반적인 경제 성장이 예상보다 둔화되고 있어 상업용 부동산과 연계된 채권 가격이 하락 압박을 받을 수밖에 없다”고 전했다.

제프 크론달 KLS 다이버시파이드 애셋 매니지먼트 구조화 상품 헤드는 “헤지펀드를 포함해 부동산 시장 회복 초기에 베팅했던 투자자들이 자금을 회수하고 있다”고 말했다.

실제로 CMBS 발행이 크게 위축됐다. 지난 1월 발행 규모는 33억달러로, 2012년 8월 이후 최저치를 기록했다.

한편 무디스가 집계하는 미국 상업용 부동산 가격 지수는 지난해 12.7% 상승하며 사상 최고치를 나타냈다. 올해 1월 지수는 3월 초 발표될 예정이다.

[뉴스핌 Newspim] 황숙혜 뉴욕 특파원 (higrace@newspim.com)