[뉴스핌=서영욱 기자] #.과천에 살고 있는 박모씨(45)는 최근 고민이 깊어졌다. 양도세 중과제 시행으로 3주택자는 양도세율이 최고 62%까지 올라가서다. 박씨는 과천과 강원도 원주에 한 채씩 집을 가지고 있고 얼마전 서울에 이사갈 집을 하나 더 구해 3주택자가 됐다. 박씨는 남은 집을 팔아야 할지 임대주택사업자로 등록해야 할지 선택의 기로에 놓였다.  

8.2부동산대책의 핵심 규제인 다주택자 양도소득세 중과제가 지난 1일부터 본격 시행되면서 다주택자들의 주판알 튕기기가 한창이다. 

지난 1일부터 양도세 중과제 시행으로 다주택자의 양도세율이 최고 62%가 적용되서다. 다만 양도세 폭탄을 피할 수 있는 길도 있다. 청약조정대상지역 내 주택 거래만 해당되고 3억원 이하 주택은 주택수에 포함되지 않는 점을 활용하면 절세 효과를 누릴 수 있다. 8년 이상 준공공임대사업자를 신청해 양도세를 면제받는 방법도 있다. 

2일 부동산업계에 따르면 양도세 중과제를 꼼꼼히 살펴보면 절세 효과를 노릴 수 있다는게 전문가들의 이야기다. 

다주택자라고 해서 무조건 양도소득세를 더 내야 하는 것은 아니다. 다주택자가 청약조정대상지역에 있는 주택을 양도할 때만 중과제가 적용된다. 여기에 3억원 이하 집은 보유 주택 수에 포함되지 않는다. 

서울 송파구의 한 부동산 중개업소에 급매매를 알리는 알림판이 붙어 있다. <사진=김학선 기자>

조정대상지역은 서울 전역(25개구)과 경기도 과천·성남·하남·고양·광명·남양주·동탄2신도시, 세종, 부산 해운대·연제·동래·수영·남·기장·부산진구 총 40곳이다. 다주택자라도 이들 지역 외 집을 팔 때는 기본세율 적용을 받는다.

서울 강남(15억원)과 경기 과천(8억원), 강원 원주(2억원)에 3채의 집을 소유하고 있는 박씨는 과천집을 6억원 사 2억원의 차익을 남겼다. 이 때 양도세는 3주택자 기준 1억400만원이 아닌 2주택자 기준 8600만원의 세금을 내면 된다. 강원 원주 주택이 3억원 이하 주택이기 때문에 주택 수에 포함되지 않기 때문이다.

1000만원의 차익이 발생한 원주집을 판다면 3주택자 과세 기준(260만원)이 아닌 기본 세율만 적용받아 60만원의 양도세만 내면 된다.  

정부는 준공공임대사업자로 등록해 양도세 폭탄을 피할 수 있는 길도 열어뒀다. 임대주택 활성화 방안에 따라 전용 85㎡ 이하 주택을 8년 이상 준공공임대사업자로 등록하면 양도세 장기보유특별공제 비율을 70%까지 받을 수 있다. 10년을 채우면 100% 면제도 받을 수 있다. 

박씨의 과천집이 8년 임대로 등록된 경우라면 장기보유특별공제가 적용돼 양도세는 2000만원까지 내려간다. 

만약 이사를 위해 일시적으로 2주택자가 된 경우 걱정하지 않아도 된다. 주택을 취득하고 1년 이상 지난 상황에서 새로운 주택을 매입한 후 3년 이내에 먼저 산 주택을 팔면 양도세를 면제받을 수 있다. 

다만 처분하는 주택의 양도가액이 9억원 이하여야 하고 2년 이상 보유해야 한다. 만약 박씨가 서울집으로 이사가기 위해 3년 내 집을 판다면 양도세를 내지 않아도 된다.  

2주택자가 부산 7개구나 세종 등 수도권 이외 지역에 산 집을 취학, 근무상 형편, 질병 요양 등의 이유로 팔 때도 예외적으로 양도세 중과에서 제외된다. 

지금 기본세율은 처음 매입한 가격보다 1200만원 이하의 양도차익이 발생했다면 6%, 1200만~4600만원은 15%, 4600만~8800만원 24%, 8800만~1억5000만원은 35%, 1억5000만~3억원은 38%, 3억~5억원 40%, 5억원 초과는 42%의 세율이 적용된다. 

여기에 지난 1일부터 양도세 중과가 시작되면 2주택 보유자는 기본세율에 10%포인트, 3주택 이상 보유자는 20%포인트가 중과된다. 만약 3주택자가 5억원이 넘는 양도차익이 발생했다면 최고 세율 62%의 세금폭탄을 맞을 수 있다. 

이와 함께 3년 이상 보유하면 보유기간에 따라 10~30%를 공제해 주던 장기보유 특별공제도 사라졌다. 

[뉴스핌 Newspim] 서영욱 기자(syu@newspim.com)