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′4000억대′ LH 오리사옥 재매각..고가 입찰가에 장기전 전망

기사등록 :2019-08-14 16:03

입찰예정가 3.3㎡당 2062만원..판교 오피스보다 비싸
활용범위 제한적.."용도변경 안 되면 매각 어려울 듯"

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 한국토지주택공사(LH)가 경기도 성남시 분당구 ′오리사옥′의 매각 재도전에 나섰지만 시장 반응은 냉랭하다. LH가 제시한 매각금액이 입지 및 건물연식에 비해 비싸기 때문이다.

파격적 몸값 인하나 건축물 용도변경이 필요하다는 시각이지만 LH는 둘 다 불가능하다는 입장이다. 일각에선 LH가 경상남도 진주로 사옥을 이전했지만 근무 효율을 높이기 위해 수도권 거점 시설이 필요하다는 내부적인 판단도 매각에 미온적으로 나서는 이유로 평가한다. 

14일 부동산업계 전문가들은 LH 분당 오리사옥이 입지적 가치보다 가격이 높아 매각작업이 수년간 장기화될 것으로 전망했다.

LH 오리사옥은 지난 1997년 준공됐다. 대지면적 3만7997㎡, 건축연면적 7만2011㎡이며 지상 8층, 지하 2층의 본관과 지상 4층, 지하 2층의 별관으로 구성돼 있다. 입찰예정가는 토지 3733억7011만원, 건물 758억4094만원으로 총 4492억1106만원이다. 3.3㎡(평)당 가격은 2062만원 선.

LH는 지난 2009년 10월 이후 지속적으로 사옥 매각을 추진했지만 입찰자가 없어 성공하지 못했다. 주변 매매사례와 비교하면 LH가 제시한 가격이 상당히 높다.

최근 분당에서 매각된 건물로는 엠(M)타워가 있다. 엠타워는 분당구 구미동 188번지에 있으며 연면적 4만6044㎡(약 1만3953평) 규모다. 지난 2009년 준공돼 LH 오리사옥보다 신축이다. 이 건물은 지난 4월 1370억원에 팔렸다. 3.3㎡당 매각가는 982만원으로 LH 오리사옥 입찰예정가의 절반 이하다.

LH 오리사옥의 입찰예정가는 작년 분당권역에서 가장 비싸게 팔린 판교 오피스보다도 높다. 판교 알파돔시티 6-3블록, 6-4블록 오피스빌딩은 작년 4월 각각 3.3㎡당 1750만원, 1795만원에 거래됐다.

판교 6-3블록과 6-4블록 오피스빌딩은 지하 7층, 지상 15층이며 각각 연면적 8만7710㎡, 9만9589㎡ 규모다. 신분당선·경강선 환승역인 판교역, 현대백화점 판교점과 연결돼 있어 입지 여건이 우수하다는 평가를 받는다.

부동산 한 전문가는 "판교 6-3·6-4블록 오피스 가격이 작년보다 올랐을 가능성도 물론 있다"면서도 "하지만 LH 오리사옥이 이들 건물보다 구축이고 입지가 상대적으로 안 좋다는 점을 고려하면 LH가 제시한 입찰예정가가 너무 비싸다"고 말했다.

또한 LH 오리사옥은 용도제약 때문에 활용범위가 제한적이다. 분당 지구단위계획에 따르면 오리사옥의 권장용도는 업무·문화 및 전략산업 관련 시설이다. 판매시설, 단독·공동주택, 위락·숙박·위험물저장 및 처리·공장·자동차관련 시설로는 쓸 수 없다. 오리사옥을 상업시설이나 주상복합으로 재건축해 활용할 길이 막히는 것.

별관에 있는 수영장, 실내체육관, 테니스장, 스쿼시장은 체육시설 특성상 수익성이 낮다. 이들을 복지후생 용도로 남겨둔다면 회사 사옥으로만 사용해야 해 매수자 입장에서 용도가 제한적이다. 또한 재건축할 경우 층수에 손해를 본다는 단점도 있다. 건물 그대로 증축하면 본관은 14층, 별관은 11층까지 높일 수 있다. 반면 건물을 부수고 재건축하면 본관은 10·12층, 별관은 8층까지만 지을 수 있다.

부동산업계 관계자는 "오리사옥이 시장에서 매물로 주목받으려면 LH가 둘 중 하나를 해야 한다"며 "입찰예정가를 크게 낮추거나 사옥을 다른 용도로 개발할 수 있도록 건축물 용도변경을 해줘야 한다"고 말했다.

하지만 LH는 두가지 모두 불가능하다는 입장이다. 우선 LH가 입찰예정가를 대폭 낮추는 것은 실현가능성이 낮다. LH가 감정평가사 두 곳에 의뢰해 산술평균한 값이 입찰예정가인데 이를 임의로 바꿀 수는 없기 때문이다. 

또한 용도변경 권한을 가진 성남시가 변경에 대해 부정적이다. 성남에 아파트는 충분히 있는 만큼 기존 업무시설이었던 오리사옥에는 똑같이 업무·산업 시설이 들어서야 한다는 게 성남시의 입장이다. 

LH가 성남시와 협의해서 건축물 용도변경을 할 경우 매수자에 대한 특혜의혹이 제기될 수도 있다. 반면 매각이 쉽게 되게끔 가격을 낮춰서 판다면 이 또한 매수자에게 특혜를 줬다는 시비가 생길 수 있다. LH로서는 건물을 싸게 팔아도, 비싸게 팔아도 특혜의혹에 휘말리게 되는 것.

LH 분당 오리사옥 [사진=LH]

또한 LH는 오리사옥 매각이 일반 오피스 매각과 성격이 다르다고 보고 있다. 앞서 LH 정자사옥은 지난 2014년 분당 서울대병원에 팔렸다. 서울대병원은 매매 당시 정자사옥 부지를 의료생명 연구개발과 임상연구, 환자치료까지 진행할 수 있는 헬스케어 창조 클러스터(HTCC)로 활용할 계획으로 알려졌다.

LH 관계자는 "정자사옥은 서울대병원이라는 특정 수요자에게 팔렸다"며 "오리사옥도 일반 오피스와는 성격이 다르기 때문에 (판교 사례와 단순비교해서) 오리사옥 매각가가 비싸다고 단정짓긴 어렵다"고 말했다.

이어 "사옥 자체가 규모가 커서 수요자가 한정적일 수밖에 없다"며 "매각이 수월하게끔 지분을 쪼개거나 가격을 낮춘다면 그만큼 국고에 환수되는 금액이 낮아질 것이고 LH가 매수자에게 혜택을 줬다는 비판이 나올 수 있다"고 덧붙였다.

일각에서는 LH 정자사옥 매각이 예외적인 사례기 때문에 오리사옥도 비슷하게 팔릴 것으로 기대하긴 어렵다고 진단했다.

부동산 전문가는 "LH 정자사옥은 오리사옥보다 입지가 더 열악했는데 마침 서울대병원이 사겠다고 해서 운 좋게 팔렸던 것"이라며 "오리사옥을 연구목적 용도로 4000억원에 살 만한 매수자는 많지 않을 것"이라고 말했다.

 

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