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분상제도 곧 3.3㎡당 3000만원시대…′분양가 90% 시세반영·도심 난개발' 후폭풍

기사등록 :2021-02-22 06:02

HUG 분양가 심의기준 완화, 집값 상승 ′부채질′
시민단체 등 '2·4 공급대책' 실효성 없고 집값 불안만 야기
집값 높이는 정책 철회화고 저렴한 주택공급에 노력해야

[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 주택도시보증공사(HUG)가 분양가 심의기준을 주변시세의 최대 90%까지 인정키로 하면서 서울 아파트 분양가가 3.3㎡당 3000만원을 크게 웃돌 것으로 보인다.

그동안 분양가 산정에서 앞서 공급한 분양가의 최대 105%로 이내로 규제하던 것을 주변 시세를 고려해 주기로 한 것이다. 이처럼 분양가 상승이 우려되자 실수요자들은 내 집 마련에 부담이 커진다며 발발하고 있다. 게다가 정부가 최근 발표한 '2·4대책'도 난개발을 불러오고 개발 기대감만 높아져 집값 불안을 가중시킬 것이란 우려의 목소리가 크다.

서울 여의도 아파트 모습<사진=이동훈기자>

◆ HUG 분양가 규제, 시세 90%로 완화...서울 3.3㎡당 3000만원 중반대로 뛸듯

22일 부동산 업계에 따르면 주택도시보증공사(HUG)가 도입키로 한 분양가 심의기준 완화도 집값 상승에 '불쏘시개' 역할을 할 것으로 내다보고 있다.

그동안 HUG는 고분양가 심사제도를 통해 수도권 내 아파트 분양가를 통제했다. 오는 22일부터 고분양가 관리지역의 신규 아파트 분양가격을 주변 시세의 90%까지 반영하기로 했다. 앞서 공급된 분양가의 105%를 넘지 않도록 규제한 것과 비교하면 대폭 완화한 것이다. 이 같은 변화는 시행사와 분양가 마찰로 공급이 원활치 않은 것을 개선하기 위한 조치다.

하지만 분양가가 높아지면 청약을 기다렸던 실수요자 부담이 클 뿐 아니라 주변 집값이 상승하는 효과도 있다.

이미 분양가는 높아지고 있다. 지난 1월 서울 아파트 평균분양가 3.3㎡당 2827만원으로 1년전 2650만원보다 6% 넘게 뛰었다.

몇 개월 새에도 비슷한 지역의 분양가가 크게 상승한 경우도 적지 않다. 내달 분양예정인 서울 고덕 강일지구 '고덕강일 제일풍경채'는 3.3㎡당 평균 분양가가 2430만원에 책정됐다. 작년 12월 '고덕강일 힐스테이트'는 3.3㎡당 평균 2230만원에 공급됐다. 비슷한 지역 내 분양가가 석달새 3.3㎡당 200만원 높아진 것이다. 84㎡를 기준으로 계산하면 6600만원으을 더 부담해야 한다.

HUG가 주변시세의 90%까지 반영하면 향후 서울에서 공급되는 단지의 분양가는 3.3㎡ 3000만원 중반을 훌쩍 넘게 된다.

◆ 공공기관 주도 난개발 집값 상승만...실효성도 불투명

정부가 추진하는 공공주도 도심 개발과 분양가 현실화 등의 정책이 집값 안정화는커녕 불안 심리만 자극할 것이란 지적이 나오고 있다.

정부는 지난 2·4 대책을 통해 향후 5년 내 전국에 아파트 83만 가구를 공급하겠다는 계획을 밝혔다. 서울에서만 32만 가구다. 서울은 빈 땅이 없어 공공주도 개발이 대부분이다. 여기엔 공공기관 직접시행 정비사업과 역세권 고밀도 개발이 핵심이다.

하지만 개발 과정에서 집값 상승이 우려되고 있다. 재건축 초과이익환수제(재초환)와 2년 거주 의무 면제 등 소유자에 제공하는 혜택이 기존 정비사업보다 많아 집값이 더 오를 것이란 얘기다. 서울에서 추진되는 정비사업과 역세권 개발은 사실상 전 지역이 후보지인 만큼 투자심리를 자극할 것이란 분위기도 있다.

부동산 관련 커뮤니티에선 "기존 정비사업보다 수익성을 높여준다니 집값이 더 오르겠네요", "후보지도 정하지 않고 공급계획만 발표해 전 지역이 개발 후보지인 셈 아닌가", "소유자 동의가 없으면 무의미한 정책인데 괜히 집값만 자극하는거 아닌가 싶다" 등의 반응을 보이고 있다.

시민단체도 불만을 표시하고 있다. 지난 17일 무주택자로 구성된 '집값정상화 시민행동'은 성명서를 통해 "용적률 상향과 재초환 규제 완화로 특혜를 주는 것은 집값을 잡는 정책이 아니다"며 "오히려 개발 기대감으로 아파트에 이어 다세대와 다가구, 연립빌라까지 모든 집값이 더 오를 것"이라고 비판했다. 이 단체는 청와대 게시판에 '25번의 거짓말, 표리부동, 부당한 특혜의 끝판왕'이란 국민청원 글을 올렸고 변창흠 국토교통부 장관의 해임과 규제완화 철회를 주장하고 있다.

청와대 국민청원 게시판에 올라건 청원 글

실제 2·4 대책에 대한 시장 반응은 미온적이다. 집값 상승폭의 큰 변화가 없다. 정부가 기대한 하락 반전은 아직 나타나지 않고 있다. 한국부동산원에 따르면 2월 첫째주 서울 아파트 매매가는 전주 대비 0.10% 상승했다. 둘째주와 셋째주에는 각각 0.09%, 0.08% 올랐다. 주간 변동률이 0.01%에 낮아졌을 뿐이다.

수도권에 택지지구를 추가로 지정해 주택공급을 늘린다는 계획도 주택시장 안정에 불안요소다. 택지지구는 저층 주거지와 낡은 기반시설, 농경지, 그린벨트를 활용해 대규모로 주택을 공급하는 개발 방식이다. 정부는 현재 전국 20곳을 상반기 내 확정할 계획이다. 주거환경이 개선되면 해당 지역뿐 아니라 주변 지역까지 땅값과 집값이 오르는 게 일반적이다.

또한 토지보상이 대거 풀리는 것도 잠재적으로 집값 상승을 견인할 여지가 있다. 3기신도시 5곳에 예정된 토지보상금이 20조원 규모다. 여기에 정부가 신규 택지지구 20여곳을 지정할 예정인데, 추가적으로 토지보상금이 20억원 넘게 집행될 것으로 보인다. 통상 토지보상으로 들어온 돈은 주식이나 금융상품보다 대부분 부동산 투자로 다시 흘러간다. 부동산 유동자금이 늘어 땅과 집값을 더 끌어올릴 수 있는 것이다.

집값정상화 시민행동 관계자는 "2·4 공급대책과 HUG의 고분양가 심사제도 개선은 집값 상승을 부채질하는 정책으로 판단하고 있다"며 "실효성 없는 정책은 철회하고 저렴한 주택을 신속하게 공급할 방안을 모색해야 할 것"이라고 말했다.

leedh@newspim.com

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