[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 강남 대치동 재건축 최대어로 불리는 은마아파트가 '오세훈표' 정비사업인 신속통합기획 신청에 나선다. 은마아파트가 신속통합 기획에 참여하면서 강남3구(강남‧서초‧송파구) 일대 재건축 최대어들이 모두 참여하게 됐다.

사업에 참여한 강남3구 재건축 단지들은 서울시가 제시한 높이 규제 완화와 35층 이상 층수 상향 등 각종 인센티브와 더불어 그동안 지지부진했던 사업 속도를 높일 수 있다는 기대감이 반영됨에 따른 것으로 풀이된다.

전문가들은 공급 확대에 대해 긍정적으로 받아드리고 있으나 재건축초과이익환수제와, 분양가상한제 등 정부의 재건축‧재개발 사업 규제로 인해 사업의 속도가 붙기 힘들 것으로 보고 있다.

[서울=뉴스핌] 윤창빈 기자 = 서울 강남구 은마아파트 단지. 2020.08.05 pangbin@newspim.com

◆ 내홍에도 은마아파트 반상회, 신속통합 기획 신청서 제출

22일 강남구청에 따르면 최근 은마아파트 소유주 모임인 '은마반상회'가 신속통합기획 신청서를 제출했다.

반상회 관계자는 "소유주 4820명 중 1480명이 사업 참여 동의에 찬성했다"며 "주민 동의율은 최소 신청 기준 30%(1446명)을 넘어섰다"고 말했다.

해당 단지는 1978년 준공된 단지로 총 4424가구에 달하는 대단지다. 지난 2002년 말 재건축 조합설립추진위원회를 구성한 이후 2010년 정밀안전진단에서 조건부(D등급)로 통과했지만 20년 넘게 사업을 추진하지 못하고 있다.

강남구청 관계자는 "전날 밤 늦은 시간에 반상회 측이 신속통합기획 신청서를 제출했다"며 "이르면 이번 사업 검토한 이후 시에 올릴 예정"이라고 말했다.

문제는 기존 재건축 사업 추진위와 협의 없이 단독으로 사업을 신청하면서 서울시가 은마아파트를 신속통합기획 사업지로 선정할 가능성은 미지수다. 현재 은마아파트에는 재건축 추진위와는 별개로 은마반상회, 은마소유주협의회 등 2개의 비상대책위원회가 존재한다.

은마아파트 추진위 관계자는 "추진위와 별도로 상의하지 않은 채 구청에 신청서를 제출했다"며 "신규 조합장 및 조직위 선출 등을 위한 작업에 착수한 상황에서 반상회측이 주민들 의견을 무시한 채 신속통합기획 신청에만 열을 올리고 있다"고 말했다.

반상회 측은 신속통합기획을 강행한다는 계획이다. 반상회 측 관계자는 "은마아파트 만큼 재건축 사업이 절박한 단지는 없을 것"이라며 "서울시와 협조해서 최대한 사업 기간을 단축하자는데 주민들 공감대가 형성되면서 사업 신청에 이르게 됐다"고 설명했다.

[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 2021.12.21 ymh7536@newspim.com

◆ '오세훈표' 재건축 사업에 올라탄 압구정

강남3구의 재건축 최대어들이 모두 신속통합기획에 참여한다. 압구정 재건축 정비구역 중 1구역과 6구역을 제외한 나머지 단지들은 사업 신청에 나서고 있다.

압구정2구역(신현대9·11·12차)은 최근 이사회를 열고 신속통합기획 참여를 대의원회에 상정하기로 결정했다.

해당 지역은 총 가구수 1942가구 규모 사업 면적은 17만㎡에 달한다. 지난해 11월 강남구청으로부터 재건축조합설립위원회 승인을 얻은 이후 올해 4월 조합설립인가를 받았다. 2구역에 이어 이어 5구역(한양 1·2차)은 신청을 위한 이사회 결의를 할 예정으로 전해졌다.

압구정2구역 조합 관계자는 "입주민과 소유자들이 사업 신청에 적극적으로 나서고 있다"며 "주변 단지들이 사업 참여에 나서고 있는 만큼 우리 역시 큰 문제가 없다면 통과될 것으로 보인다"고 말했다.

사업 신청을 마친 단지도 늘어나고 있다. 3구역(현대 1∼7차, 10·13·14차, 대림빌라트)과 대치동 한보미도맨션는 최근 신속통합기획 사업 신청서를 강남구청에 제출했다.

개포동 경남‧우성3차‧현대1차 통합재건축준비위원회(추진위)가 서울시가 추진하고 있는 신속통합기획 사업을 신청서를 제출할 예정이다.

추진위 관계자는 "지난 8월부터 사업 참여를 위해 거주민과 소유주들에게 동의서 징구를 시작했다"며 "아파트별로 주민 동의율이 70%를 넘기면서 사업 신청 제출 조건이 충족됐다"고 말했다.

이들 단지의 평균 주민 동의율의 74.33%에 달했다. 경남(77%)‧우성(75%)‧현대1차(71%)는 사업신청과 동시에 서울시에 재건축 정비구역 지정 및 주민설명회를 요청할 계획이다.

◆ "민간주도 개발 소식에 주민 참여율 높아"

서초와 송파구 대표 재건축 단지들도 합류에 나섰다. 서초구 서초동 진흥아파트와 송파구 신천동 장미1·2·3차, 송파동 한양2차 등 주요 단지들이 신통기획 참여를 결정했다.

사업에 참여한 단지 대부분 재건축 사업 기간 단축과 충수 규제 완화 등에 대한 기대감이 반영된 것으로 풀이된다.

임병업 경남·우성3차·현대1차 추진위원장은 "정부의 재건축 규제와 조합설립 등에 대한 문제로 재건축 사업을 추진하지 못했다"라면서 "민간 재개발을 통해 얻는 수익과 기간 등을 고려해 신속통합기획이 사업성이 높을 것이란 주민 의견을 수렴한 결정"이라고 말했다.

이들 단지들이 신속통합기획 신청에 나선 가장 큰 이유는 속도다. 신통기획은 서울시가 정비사업 초기 단계부터 조합과 함께 정비안을 짜는 제도다.

사업 주체는 주민으로 두고, 시는 행정적 지원으로 사업에 속도를 낼 수 있도록 돕는다. 도시계획 규제를 유연하게 적용해 통상 5년가량 걸리는 정비구역 지정, 건축·교통·환경영향평가 등 절차를 절반으로 단축한다는 목표다.

서울시는 재건축 규제를 완화하는 정책을 펼치고 있다. 최진석 서울시 도시계획국장은 "현재 민간재개발 후보지 공모에 대한 문의가 이어지고 있다"며 "참여 의사를 밝힌 지역 주민 대부분 양질의 주택공급을 기대한다"고 말했다.

전문가들은 신속통합기획을 통해 서울 도심 주택 공급난 해소에 도움이 될 것으로 전망했다. 다만 초과이익 환수제와 분양가상한제 등 재건축 규제 완화가 뒷받침되지 않을 경우 사업 진행이 어려울 것이란 전망도 나오고 있다.

여경희 부동산R 114 수석연구원은 "서울 주요 재건축 단지들이 대거 신속통합기획에 합류한 이유는 인허가 단축과 규제 완화에 대한 기대감이 반영된 것으로 보인다"고 말했다.

박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "수년째 정체됐던 것과 비교하면 시장에 긍정적인 역할을 할 수 있으나 초과이익환수제나 용적률 제한, 분양가상한제 등 과도한 규제로 인해 사업을 진행할 수 없는 상황"이라며 "시장 권한으로 할 수 있는 것들이 제한적이며 시의회나 국회 문턱을 넘기는 힘들어 사업의 현실성이 떨어진다"고 말했다.

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