둔촌주공 재건축, 8월 중 집행부 해임후 공사재개 추진...정상화 가닥되나

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = '단군 이래 최대 재건축'으로 불리는 서울 강동구 둔촌주공이 또다시 조합 집행부 교체를 겪을 것으로 예상된다. 둔촌주공 조합 정상화위원회가 오는 8월 중 현 조합 집행부를 해임하고 공사재개를 추진할 계획이어서다.

현 조합 집행부와 시공사업단의 첨예한 갈등으로 사업이 장기간 지연된 만큼 이번 계기로 사업이 다시 '급물살'을 탈지 주목된다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 서울 강동구 둔촌주공 재건축 공사 현장 [사진=김성수 기자] 2022.04.05 sungsoo@newspim.com

◆ 정상위 "현 집행부, 사업 추진 의지 없다…8월 집행부 해임 준비"

30일 정비업계 및 둔촌주공 조합 정상화위원회(이하 정상위)에 따르면 정상위는 조합원들로부터 현 조합 집행부 '해임총회 발의' 요건(전체 조합원 10%)을 충족했다. 지난 8일 집행부 교체를 공식 발표한 후 조합원들로부터 현 조합 집행부 해임 발의서를 징구받은 데 따른 것이다.

이번 조치는 둔촌주공 재건축사업이 '공사중단', '사업비 대출연장 불가' 사태를 맞이했는데도 현 집행부가 사업 재개에 필요한 조치를 하지 않고 있다고 판단해서 나온 움직임이다. 둔촌주공은 지난 4월 15일부터 공사가 전면 중단된 데 이어 지난 6월 13일에는 NH농협은행 등 대주단으로부터 '사업비 대출연장 불가'를 통보받았다.

이에 조합은 오는 8월 23일까지 대주단에 7000억원 규모의 둔촌주공 재건축 사업비 대출을 갚아야 할 처지에 놓였다. 현재로선 조합이 이 금액을 갚을 여력이 없기 때문에 시공사업단이 지분율대로 대출금을 갚고 조합에 구상권을 청구할 것으로 예상된다. 조합이 시공사업단의 신용공여(연대보증)를 통해 대출을 받아서다.

시공사업단은 현대건설·대우건설·HDC현대산업개발·롯데건설로 구성된다. 그런데 현 집행부는 사업방식이 '지분제'기 때문에 대출금을 갚아야 할 주체는 조합이 아니라 사실상 '시공사업단'이라고 보고 있다. '지분제'란 조합이 명목상 사업의 주체지만 실질적으로는 시공사가 사업을 주관하면서 공사비, 사업비 등을 모두 책임지는 것을 말한다.

즉 시공사가 사업에 소요되는 모든 비용과 손실 위험을 부담하는 방식이다. 시공사는 일반분양해서 분양수익이 들어오면 조합원에게 약정한 지분만큼만 돌려주고 그간 지출한 사업비, 공사비를 다 제한 후 남는 액수를 챙기게 된다.

조합 관계자는 "둔촌주공 재건축은 지분제이기 때문에 시공사업단이 실질적 사업 주체로서 사업비를 조달하는 게 맞다"며 "법률상으로는 조합이 차주(돈 빌린 사람)니까 시공사들이 대위변제(채무를 대신 상환)를 하게 되지만 완공까지 들어가는 모든 사업비는 당연히 시공사들이 책임지고 투입해야 한다"고 말했다.

반면 시공사업단은 기존 계약상 이미 '도급제'가 분명하기 때문에 조합에 사업비 조달 책임이 있다고 보고 있다. 2020년 6월 25일 체결한 공사(변경) 계약은 공사금액이 확정됐고, 수입 증감은 조합이 부담하는 것으로 돼 있어서다. '도급제'는 조합이 공사비, 사업비를 조달하고 시공사는 공사도급금액만 받고 공사를 진행하는 것을 말한다.

시공사업단 관계자는 "조합이 7000억원을 상환하지 못하면 시공사업단이 연대보증인으로서 대위변제 후 조합에 구상권을 청구할 수 밖에 없다"며 "현 사태의 심각성을 인지하고 있어 안타까운 입장"이라고 말했다.

양측은 이처럼 사업비대출 등 여러 사안에 대한 의견 차이를 좁히지 못해 사업을 멈춘 상태다. 정상위는 현 집행부가 시공사와의 갈등 봉합 및 사업 정상화를 위한 조치를 하지 않고 있다고 판단해 집행부 교체 준비를 하고 있다.

정상위 관계자는 "집행부를 교체해서 사업추진 의지를 강조하고 시공사업단과의 '공사재개 등 조합원 협의체 협의내용'을 바탕으로 사업비 대출 만기를 연장 처리할 수 있도록 할 계획"이라며 "사업비 대출 만기 결정이 불가능할 경우 차선책으로서 시공사업단이 대위변제 후 구상권을 청구하지 않도록 협의할 것"이라고 말했다.

[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 2022.04.21 ymh7536@newspim.com

◆ 새 집행부 구성 '최대 2개월' 소요…"7월부터 공사재개 등 논의"

정상위는 늦어도 오는 8월 중 해임총회를 소집해서 현 조합 집행부 해임절차를 밟을 계획이다. 또한 해임 후 새 집행부 구성까지 최대 2개월이 걸릴 것으로 보고 있다.

정상위는 오는 8월 중 조합장 해임작업이 완료되면 곧바로 법원에 직무대행자 지정을 신청해 10~15일 안에 직무대행자 선정을 마쳐서 업무 공백을 최소화할 예정이다. 또한 법원지정 직무대행자는 지체없이 집행부 입·후보 절차를 밟아 새로운 집행부 구성을 위한 총회를 소집하게끔 할 계획이다.

서울시 중재안의 경우 진전이 없는 것으로 알려졌다. 앞서 서울시는 조합과 시공사업단에 사업분쟁 중재안을 전달하는 등 의견조율을 진행 중이다. 하지만 시공사업단은 서울시 중재안을 사실상 거부했다. 시 중재안은 우선 공사를 재개한 다음 조합이 소송을 취하하고 다른 내용을 정하라는 것이기 때문이다.

시공사업단은 공사 재개를 하려면 조합이 ▲서울동부지법에 제기한 '공사도급변경계약무효확인 소'를 취하하고 ▲지난 4월 16일 정기총회에서 의결한 '공사계약 변경의 건' 의결취소를 재취소해야 한다고 주장하고 있다. 이에 서울시가 다시 의견조율을 진행했으나 큰 진전이 없다는 소식이다.

정상위는 오는 7월부터 시공사업단과 직접 '조합원 협의체'를 구성해 공사재개 및 사업비 연장 문제 등에 대해 협의할 예정이다. 다만 정상위는 도시 및 주거환경정비법(도정법)상 법적 단체가 아니기 때문에 '협의안'만 도출하고, 새 집행부가 도출된 협의안에 대해 최종 협의를 완료하게 된다.

완료된 협의서에 따른 비용 변동(공사재개 비용) 및 공사기간 연장 등은 도정법 제45조에 따라 "예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 되는 계약"이기에 적법하게 총회를 거쳐야 한다. 해당 총회를 거쳐 조합원 결의로 최종적으로 협의서가 완성되면 공사를 재개할 수 있는 여건이 조성된다.

또한 정상위는 마감재, 설계변경처럼 추가비용 또는 공기지연 사유가 될 부분은 또 다른 분쟁의 씨앗이기 때문에 현 집행부처럼 고집할 이유가 없다고 보고 있다. 이에 단지 전체 마감재, 설계변경 등은 일절 추진하지 않고 가능한 범위에서 개별 조합원의 자유로운 선택으로 마감재 등 옵션을 선택할 수 있게끔 협의를 진행할 계획이다.

정상위 관계자는 "둔촌주공 조합 정상화 위원회는 공사재개에 걸림돌이 되는 요구들은 최대한 배제할 것"이라며 "빠른 공사재개와 사업정상화로 조합원 손실을 최소화 하는 것에 초점을 두고 관련 일정을 진행해 나갈 것"이라고 말했다.