[싱가포르=뉴스핌] 정광연 기자 = 오세훈 서울시장이 용산국제업무지구에 이어 세운상가지구에도 용적률 1500%를 넘는 초고층 건물이 들어서는 복합개발, 이른바 '비욘드조닝(Beyond zoning)'을 적용해야 한다고 밝혔다. 싱가포르 사례를 롤모델로 언급하며 구도심 개발을 위한 규제완화가 필요하다는 주장이다. 이를 위해서는 특례법 제정이 필요한만큼 정부와의 협력이 관건이라는 분석이다.

오 시장은 현지시간 30일 토지이용규제가 전혀 없는 '화이트사이트(White Site)'를 적용한 싱가포르의 새로운 랜드마크 '마리나 원(Marina One)'을 방문한 자리에서 이같이 밝혔다.

◆용산 이어 세운지구에도 초고층 복합개발 필요

싱가포르의 화이트사이드는 지난달 26일 서울시가 공개한 '용산국제업무지구 개발구상'에서 언급된 비욘드조닝과 유사한 개념이다.

오세훈 서울시장이 30일 오후(현지시간) 싱가포르의 마리나베이에 위치한 주거‧관광‧국제업무 복합개발단지인 마리나 원의 내부 녹지 상황을 살펴보고 있다. [사진=서울시] 정광연 기자 = 2022.07.31 peterbreak22@newspim.com

비욘드조닝은 용도지역의 경계를 허문 개념으로 다용도 복합개발을 허용, 일자리‧주거‧여가‧문화 등 도시의 모든 기능이 이뤄지는 '직주혼합' 도시를 실현하고 '입지규제최소구역'으로 지정해서 법정 상한 용적률 1500%를 뛰어넘는 초고층 건물이 들어서도록 하는 것이 핵심이다.

이를 통해 용산지구를 ▲24시간 다양한 활동이 가능한 '융복합 국제도시' ▲시민 삶의 질을 높이는 쾌적한 생활환경의 '녹지생태도시' ▲세계로 연결되는 사통팔달의 3차원 '입체교통도시' ▲첨단 스마트기술 혁신의 전진기지 '스마트도시'로 조성한다는 계획이다.

단, 비욘드조닝이 적용되기 위해서는 국토계획법을 뛰어넘는 '도심복합개발 특례법' 제정이 필요하다.

지난 4월 '2040 서울도시기본계획안'에서 처음 이 개념을 제시한 서울시는 특례법의 조속한 제정을 촉구하는 한편 '구도심 복합개발 TF'도 구성해 운영에 들어갔다.

서울시 관계자는 "특례법은 2020년 법안이 첫 발의된 이후로 올해 4월 대통령직인수위원회 과제로 제시되는 등 국회와 정부에서도 공감대는 형성된 상황"이라며 "TF에는 서울시 주택정책실, 도시계획국, 균형발전본부 등 관련 부서와 서울연구원 등이 참여하고 있다"고 설명했다.

◆특례법 제정 관건, 정부와의 협력 강화 역설

싱가포르는 토지이용의 효율성을 극대화하고 도시계획에 융통성을 주기 위해 1995년부터 비욘드조닝의 확장버전인 화이트사이트를 도입해 운영중이다.

이날 오 시장이 방문한 마리나 원은 세계적인 관광명소인 마리나베이에 위치한 주거‧관광‧국제업무 복합개발단지로 화이트사이트를 적용해 개발된 대표적인 사례다. 용적률 1300%(지하 4층~지상 34층)의 초고밀 복합개발과 마리나베이의 풍광과 잘 어우러지는 유선형의 수려한 건축 디자인으로 유명하다.

[서울=뉴스핌] 황준선 기자 = 오세훈 서울시장이 26일 오전 서울 중구 서울시청 브리핑룸에서 용산국제업무지구 개발구상 기자설명회를 하고 있다. 2022.07.26 hwang@newspim.com

싱가포르처럼 획기적인 규제완화와 결합된 복합개발이 있어야지만 서울시 도심개발로 새로운 활로를 찾을 수 있다는 게 오 시장의 설명이다. 서울의 심장부지만 노후하고 활력이 떨어진 구도심에 주거를 비롯해 업무, 산업, 문화, 관광, 교육, 녹지 등 다양한 용도가 혼합된 초고층 복합단지를 추진한다는 복안이다.

이미 공개한 용산지구에 이어 세운지구까지 초고층 복합개발의 필요성을 언급함에 따라 특례법 제정을 향한 관심은 더욱 뜨거워질 전망이다.

2006년 오 시장의 재정비촉진지구로 지정하고 계획을 수립한바 있는 세운지구는 2009년 체계적인 사업 추진을 위해 총 8개 구역으로 세분화됐다. 하지만 이후 시장이 바뀌면서 재정비촉진계획이 변경, 세운상가군 존치 및 중·소규모의 171개 구역으로 나눠졌으며 대다수 구역의 정비사업이 추진되지 못하고 있다.

오 시장은 "글로벌 TOP5 도시로 도약하기 위해서는 심장부인 도심 기능을 혁신적으로 끌어올릴 복합개발이 절실하다. 이를 위해서는 싱가포르와 같이 용도지역의 한계를 완전히 무너뜨린 복합개발이 가능해야 한다"고 강조했다.

이어 "도심 복합개발을 위해 기존 국토계획법을 뛰어넘는 특례법 제정에 대한 중앙정부의 과감한 결단이 필요하다. 지역 실정에 맞는 개발계획 수립과 실행을 위해 지자체장의 실질적인 권한을 법제화해줄 것도 요청한다"고 말했다. 

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