[서울=뉴스핌]김정태 건설부동산 전문기자= 원희룡 국토교통부 장관이 지난 22일을 끝으로 정부세종청사에서 떠났다. 그는 윤석열 대통령이 후보자 시절 내걸었던 부동산정책의 공약들을 구체화한 장관이다. 광범위한 부동산 규제완화 관련 대책은 물론 전세사기 특별법. 층간소음대책 등과 같은 민생문제에 대해서도 해결하기 위한 노력을 기울였다.

임기 막판에는 '1기신도시특별법' 입법과 '재건축초과이익환수제' 개정안이 국회에서 통과되면서 도심공급의 초석을 마련하는데 성과를 내기도 했다. 이들 법안들의 통과는 야당의 협조가 필요했던 만큼 원 장관의 추진력과 정치력이 발휘돼야 하는 법안들이었다. 원 장관이 윤석열정부의 초대 장관으로서 소임을 어느 정도는 다했다고 평가할 수 있다.

분양가 상한제 아파트를 대상으로 한 실거주 의무 폐지 조항이 담긴 주택법 개정안 논의가 국회에서 진행될 예정이다.서울시내 아파트 모습. [사진=뉴스핌DB]

하지만 그의 임기동안 약속을 지키지 못한 정책도 있다. '임대차 3법' 폐지는 아예 윤곽도 잡지 못했다. 또 분양가 상한제 주택에 적용되는 '실거주 의무 폐지안'은 국회의 문턱을 넘지 못했다.

이들로 인한 혼란과 부작용은 시장에서 고스란히 나타나고 있다. 당장 정부의 발표를 믿었던 입주예정자들은 날벼락이 떨어졌다. 4만8000여가구는 전매 제한 완화에도 짧게는 2년 길게는 10년간 실거주는 해야 한다. 이를 어길 경우 최대 징역 1년 혹은 1000만원 벌금 처분을 받을 수 있다. 정부가 약속을 지키지 못한 결과로 입주예정자들이 피해를 입는 것도 모자라 자칫 범법자에 몰릴 위기에 처해 있다.

이 때문에 윤 대통령까지 직접 나서 실거주의무 폐지 법안 통과를 국회에 호소했지만 야당의 반대는 여전하다. 야당과 일부 시민단체들의 논리는 실거주 의무는 무주택실거주자를 위한 정책인데 이를 폐지하는 것은 단기시세차익을 조장하는 투기정책이라는 것이다.

실거주의무는 주택시장이 과열된 시기였던 문재인정부에서 규제 강화책으로 내놓은 허들 중 하나다. 지금은 다르다. 윤 정부의 규제완화 기조와 맞물린 정책의 변화이고 주택시장도 침체된 상황이다. 실거주를 못하는 입주예정자들 모두를 투기꾼으로 모는 자체는 어폐가 있다. 애초 분양가상한제가 적용되는 아파트에 무주택자만 청약할 수 있도록 하지 않았는가. 아무리 자금조달 대책을 세웠다 해도 지금과 같은 고금리 상황에서 대출부담이 클 수 밖에 없고 실거주를 하지 못하는 무주택입주예정자의 경제적 사정을 두고 과연 투기꾼으로 매도할 수 있을까.

무엇보다 우려되는 점은 '실거주의무 폐지' 불발이 가져올 '나비효과'이다. 건설사들이 집을 짓지 못해 공급부족을 우려하고 있는 상황에서 당장 내년 입주물량이 급속도로 쪼그라든다. 주택산업연구원에 따르면 내년 전국 입주물량을 32만가구로 예상했다. 5년 평균 입주물량이 37만4000가구임을 감안하면 약 5만 가구가 덜 지어지고 있다는 얘기다. 특히 서울입주 물량은 1만5000여가구에 불과한 것으로 예상되고 있다. 이는 2000년대 이래로 역대 최저치라는 것이다. 가뜩이나 매매수요가 전세수요로 옮겨 붙으면서 전국 전셋값이 18주 연속 상승세를 지속하고 있는데 실거주의무 폐지 불발이 전세난을 더욱 부추길 가능성이 높아졌다.

여기에 임대차 3법이 전세난에 기름을 부을 수 있다. 우리는 이미 임대차 3법이 전세난과 역전세난의 혼란을 일으킨 주범임을 경험한 바 있다. 매매수요에서 전세수요로 옮겨 붙게 되면 기존 세입자의 재계약갱신 건수가 급증하면서 시중 매물의 씨를 말리게 된다. 이는 전셋값 폭등으로 이어지고 집값도 다시 밀어 올리는 촉매제 역할을 했다. 반대로 집값과 전셋값이 동반 급락하면서 계약갱신하지 않는 전세매물이 한꺼번에 쏟아져 역전세난을 가중시키는 악순환을 일으킨 게 최근의 일이다.

집값 안정화 보단 냉온탕을 오가며 시장의 혼란과 왜곡현상을 일으키는 임대차3법과 실거주의무 폐지는 반드시 이번 국회에서 통과돼야 한다. 더불어민주당은 집권 여당시절 졸속입법한 일말의 책임을 갖고 있다면 시장 변화에 맞는 규제완화 정책에 협조해야 하는 게 뒷날의 후폭풍에서 독박을 쓰지 않는 방도이다.

박상우 신임 국토장관 역시 규제완화의 틀을 계속 이어나가는 것을 밝힌 만큼 전임 장관이 이행하지 못한 이들 문제부터 먼저 풀어야 숙제라는 점을 명심할 필요가 있다.

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